令和7年1月15日　提出 八千代 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八千代 -1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八千代市萱田町字出戸６５９番６５ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅にアパー トも見られる住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 八千代中央 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 八千代中央駅南方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 特段変化の要因は見当たらない。幅員４ｍであるが、八千代中央駅へ徒歩圏に所在し、需要は強含みとなってい る。今後の地価は小幅ながらも上昇傾向で推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八千代市及び近隣市で、主に東葉高速鉄道線、京成本線沿線の住宅地域である。主な需要者は、都心及び 近隣市へ通勤する一次取得者が中心である。八千代中央駅周辺においての供給はミニ分譲等が中心である。近隣地域は 成熟した閑静な住宅地域であることから需要は底堅く、需給は概ね安定的に推移している。土地１００㎡前後では１１ ００万円前後が需要の中心である。新築戸建は３０百万円台が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も存するが、対象標準地は約１００㎡であり賃貸経営が可能と考えられる建物の建築が想定できない ため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、八千代中央駅を最寄駅とする取引事例より比準しており、実証的 で信頼性は高い。また、住宅地の需要者は、近傍の類似不動産の取引価格を考慮して意思決定を行う傾向にある。以上 より、本件では比準価格を採用するのが妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八千代市の直近１年の人口は微増。高齢化率 は千葉県平均を下回りかつ低下傾向。令和６ 年の土地取引件数は減少傾向を示す。 特に地域要因に変動はない。萱田町地区の直 近１年の人口は増加している。地価は上昇傾 向を示す。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％