鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
流山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 5-5

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　吉田　司

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

990,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	流山市おおたかの森東１丁目５番１				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層ビル、低層店舗等が多い駅前の商業地域	北西31m市道	水道、ガス、下水	流山おおたかの森 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業が完了した
駅前商業地域。

街

路

３１ｍ市道

交通

施設

流山おおたかの森駅東
方
170m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、ＴＸ快速駅の駅前商業地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。需
要は、金融緩和政策の継続や高い市場性、知名度の上昇等から、しばらくは安定していると推定される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,040,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 789,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、流山市及び隣接市のターミナル駅の駅前商業地等である。需要者は、広域的な展開を見せる中規模以上
の資本法人、地元の中堅法人及び飲食チェーン店、投資目的の購入者など多様である。当該地域は、ＴＸ快速駅近くの
主要街路に面し、安定的な需要が見込める地域である。金融緩和の継続や積極的な店舗進出、投資姿勢等から需要は堅
調であり、地価の上昇が継続している。市場の中心価格帯は、規模や立地等により異なり、やや見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏における昨今の取引は、自用の業務用建物、一部賃貸や投資目的の購入など多様な状況にあり、比準価格は
それらの複合的な取引状況を的確に反映した価格である。又商業地域であること、投資用としての需要も見込める事か
ら、収益性からアプローチした収益価格も重要な指標であるが、不安定な経済状況等から流動的な要素も多い。以上か
ら比準価格をやや重視する事とし、収益価格を加味して、又類似地の標準地との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    892,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の不動産市況は、金融緩和の継続やイ
ンバウンド需要の増加、積極的な投資需要等
から堅調な状況にあり、地価の顕著な上昇が
継続している。

最寄り駅に近接する商業地域である。流入人
口の増加に伴い、商業地としての熟成度を高
めていくと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

流山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０４８７６６ -665	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北26m県道、西28m、角地		準住居高度地区1種20m (70,200)
b	２５１０４７８２９ -1631	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２５１０４６１２３ -2284	流山市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東27m県道、中間画地		２住居高度地区2種地区計画等 (60,200)
d	２５１０４５４９２ -67	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	東9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	２５１０４４８５４ -2064	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 533,329	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	534,853	100 [ 50.6]	1,057,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 665,497	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	718,036	100 [ 68.3]	1,051,297		1,050,000
c	(　 ) 419,652	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	443,992	100 [ 50.4]	880,937		881,000
d	(　 ) 624,532	100 [ 100.0]	[ 123.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	811,234	100 [ 84.2]	963,461		963,000
e	(　 ) 1,161,018	100 [ 100.0]	[ 118.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,373,484	100 [ 92.1]	1,491,296		1,490,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -31.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -19.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,040,000 円／㎡]

流山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理に伴う造成地で、該当箇所の再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,552,692	5,444,982	17,107,710	11,684,000	5,423,710	（　0.9476） 5,139,508	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	122,369,238 円　　　　（　 789,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	113.75	ＲＣ6	649.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	10.9 m x 14.3 m	前面道路：市道　 31.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所（何れもフロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.27	86.6	93.75	4,030	377,813	6.0	2,266,878
							0.0	0
2～ 6	事務所	108.27	91.3	98.81	3,363	332,298	6.0	1,993,788
							0.0	0
～

～

～

計		649.62	90.5	587.80		2,039,303		12,235,818
								0

⑨年額支払賃料	2,039,303 円　×　12ヶ月　＝　 24,471,636 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 587.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,471,636 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,031,146 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,440,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,235,818 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,552,692 円　　　　（　 145,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,380 円/㎡　月額支払賃料（　 3,363 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	920,000 円	184,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,223,582 円	24,471,636　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,369,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,564,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,444,982 円　（　　　　　　 35,129 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 649.62 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,684,000 円（　　　　　 75,381 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,552,692 円
②総費用	5,444,982 円
③純収益　①－②	17,107,710 円
④建物等に帰属する純収益	11,684,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,423,710 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,139,508 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,369,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 789,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

流山 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	流山市おおたかの森東一丁目５番１	0402005086718-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
流山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

流山 5-5

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　飯村　喜保

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

990,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	710,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	流山市おおたかの森東１丁目５番１				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼事務所ＲＣ6	中高層ビル、低層店舗等が多い駅前の商業地域	北西31m市道	水道、ガス、下水	流山おおたかの森 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業が完了した
駅前商業地域。

街

路

３１ｍ市道

交通

施設

流山おおたかの森駅東
方
170m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 690,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、流山市及び隣接市に存する鉄道駅周辺及び主要幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、商業ビ
ル等の賃貸事業により収益獲得を目的とする不動産業者等である。流山おおたかの森駅周辺は近年商業施設の開業が相
次いで繁華性が高まり、地価は上昇傾向で推移している。画地規模等の個別性により取引価格にばらつきがあり、市場
の中心価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、流山市及び松戸市内の商業地に係る取引事例を比準しており、市場性を反映した実証的な価格である。一
方、収益価格は、地域の特性を十分に考慮して査定しているが、賃料収入の査定等において一部想定条件を含んでいる
。以上を総合的に勘案し、実際の売買市場における取引に基づく比準価格を重視し、賃貸市場の動向を踏まえた収益価
格を比較考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇リスクに注意する必要があるが、積
極的な投資需要等から、不動産市況は堅調に
推移している。

流山おおたかの森駅周辺では、近年商業施設
の開業が相次ぎ、商業地としての繁華性が高
まっていくものと思料する。

個別的要因に変更はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

流山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０４７８２９ -1631	流山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２５１０４７１５０ -1438	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m県道、北2.7m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
c	２５１０４８７６６ -689	松戸市		更地	（　）	長方形	南4.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,282)
d	２５１０４９７９１ -1187	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	北17.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 665,497	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	718,036	100 [ 76.8]	934,943	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	935,000
b	(　 ) 826,572	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	806,317	100 [ 80.8]	997,917		998,000
c	(　 ) 797,035	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	875,144	100 [ 74.6]	1,173,115		1,170,000
d	(　 ) 779,934	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 97.8]	100 [ 100.0]	887,594	100 [ 89.4]	992,834		993,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

流山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,631,001	5,439,776	16,191,225	11,493,500	4,697,725	（　0.9562） 4,491,965	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	106,951,548 円　　　　（　 690,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

流山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	113.75	ＲＣ6	649.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	155 ㎡	10.9 m x 14.3 m	前面道路：市道　 31.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.27	86.6	93.75	4,000	375,000	6.0	2,250,000
							0.0	0
2～ 6	事務所	108.27	91.3	98.81	3,200	316,192	6.0	1,897,152
							0.0	0
～

～

～

計		649.62	90.5	587.80		1,955,960		11,735,760
								0

⑨年額支払賃料	1,955,960 円　×　12ヶ月　＝　 23,471,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 587.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,471,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,948,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,523,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,735,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 107,617 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,631,001 円　　　　（　 139,555 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,216 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

流山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,173,576 円	23,471,520　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,460,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,439,776 円　（　　　　　　 35,095 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 649.62 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,493,500 円（　　　　　 74,152 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,631,001 円
②総費用	5,439,776 円
③純収益　①－②	16,191,225 円
④建物等に帰属する純収益	11,493,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,697,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,491,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,951,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 690,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

流山 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	流山市おおたかの森東一丁目５番１	0402005086718-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考