別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
流山 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 5-4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大村　進   TEL.
鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 流山市南流山２丁目２番３外
 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 南流山

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  22.9 ｍ、規模　　       329 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 南流山駅西方

130m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    409,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は流山市又は隣接・近接市内の駅徒歩圏の商業地域又は幹線道路沿いの商業地域。需要者は不動産投資家、
全国・県内外で事業を展開する飲食小売の事業者、転売・開発を目的とする不動産業者等。駅前商業地については、供
給は限定的であり、根強い需要が認められる。需給の中心となる価格帯は概ね２０万円／㎡～８０万円／㎡程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ駅前商業地域に存しており、自用目的のほか、収益目的の取引も多
い。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格、収益性を反映した価格である収益還元法に
よる収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇、
中国不動産市場の停滞、アメリカの政策動向
、中東情勢、金融資本市場の変動等に注意す
る必要がある。

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因
の変動は認められない。



個別的要因の変化はない。また個別的要因修
正率を変動させる市場性の変化も認められな
い。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 流山 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
７８２９
-1609		 流山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東23m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０４
７８２９
-1637		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
北西6m、角地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２５１０４
６１２３
-2292		 流山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西18m県道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
d ２５１０４
７８２９
-1630		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m県道、
南西20m、
角地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
e ２５１０４
６１２３
-2289		 流山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m県道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
411,306  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
425,702 		 100
[ 105.3]
404,275 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
404,000 
b (　           ) 
331,321  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
332,929 		 100
[  75.6]
440,382 
440,000 
c (　           ) 
315,095  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
338,412 		 100
[  75.2]
450,016 
450,000 
d (　           ) 
332,748  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
359,861 		 100
[  75.6]
476,007 
476,000 
e (　           ) 
279,043  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
291,879 		 100
[  72.4]
403,148 
403,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    435,000 円／㎡]  



流山 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,317,124 
9,329,969 
32,987,155 
26,933,500 
6,053,655 		 （　0.9554）
5,783,662 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    134,503,767 円　　　　（　    409,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
流山 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 256.06 ＲＣ7 1,413.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   329 ㎡     14.4 m x   22.9 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗又は事務所フロア又は部分貸し、２～７階は２ＬＤＫ居宅約６５㎡１８戸 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
252.34 
90.9 
229.44 
4,560 
1,046,246 		 6.0  6,277,476 
1.0  1,046,246 

 2～ 3		 居宅
193.48 
92.8 
179.48 
2,400 
430,752 		 1.0  430,752 
1.0  430,752 

 4～ 5		 居宅
193.48 
92.8 
179.48 
2,448 
439,367 		 1.0  439,367 
1.0  439,367 

 6～ 7		 居宅
193.48 
92.8 
179.48 
2,496 
447,982 		 1.0  447,982 
1.0  447,982 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,413.22 
92.4 
1,306.32 

3,682,448 		 8,913,678 
3,682,448 
⑨年額支払賃料      3,682,448 円　×　12ヶ月　＝　      44,189,376 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,306.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,189,376 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,667,718 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,521,658 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,913,678 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,738 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,682,448 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,713,728 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,317,124 円　　　　（　       128,623 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
流山 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,490,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,209,469 円  　　　       44,189,376　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      273,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,527,500 円  　　　　    415,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,329,969 円　（　　　　　　        28,359 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 415,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,413.22 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,933,500 円  
（　　　　　        81,865 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,317,124 円      
②総費用 9,329,969 円      
③純収益　①－② 32,987,155 円      
④建物等に帰属する純収益 26,933,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,053,655 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,783,662 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,580 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,503,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     409,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 流山 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　流山市南流山二丁目２番３
 0402005125139-0000
2 　流山市南流山二丁目２番９
 0402005125145-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
流山 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 5-4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　貴俊   TEL.
鑑定評価額 137,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 流山市南流山２丁目２番３外
 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ7		 中高層の店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ駅前
商業地域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 南流山

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.4 ｍ、奥行　約　　  22.9 ｍ、規模　　       329 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 南流山駅西方

130m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一定の繁華性が確保された、中低層の店舗・事務所ビル、店舗付共同住宅等を中心とした商業地域である。地域
要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    422,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    363,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は流山市及び隣接市域に所在するＴＸ線及びＪＲ線各駅周辺に広がる商業地域。需要者の中心は企業経営者
、不動産業者等の法人である。最寄駅近接で希少性が高く、鉄道乗降客による一定の集客を見込める立地である。近年
における収益物件の需給逼迫を受け、地価は底堅く推移している。市場で中心となる価格帯は４０万円／㎡前後と推測
されるが、商業ビルは立地・仕様等の条件により価格が大きく異なるため、収束する範囲を見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取得は投資行動であり、比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は賃貸事業を行う目的で土地を
取得する場合の採算価格であり、標準地の最有効使用を反映した価格である。投資物件需要が強い昨今においては、収
益価格に先行し比準価格が取引指標に反映される傾向が強いため、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善により景気は緩やかに
回復しているが、欧米の高金利継続や中国不
動産市場の停滞など海外リスクに注視する必
要がある。

最寄駅至近の商業地域であり、一定の繁華性
が確保されている。地価に影響を与える地域
要因の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 流山 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
７８２９
-1609		 流山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東23m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２５１０４
６１２３
-2289		 流山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m県道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
地区計画等
(60,200)
c ２５１０４
７８２９
-1630		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西25m県道、
南西20m、
角地
２住居
高度2種最高20m
(70,200)
d ２５１０４
４８５４
-2082		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
411,306  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
425,702 		 100
[ 100.5]
423,584 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
279,043  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
291,879 		 100
[  70.2]
415,782 
416,000 
c (　           ) 
332,748  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
359,861 		 100
[  86.9]
414,109 
414,000 
d (　           ) 
452,867  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
490,908 		 100
[ 120.1]
408,749 
409,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    422,000 円／㎡]  



流山 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,479,042 
9,068,909 
31,410,133 
26,041,500 
5,368,633 		 （　0.9554）
5,129,192 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    119,283,535 円　　　　（　    363,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
流山 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅 256.06 ＲＣ7 1,413.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   329 ㎡     14.4 m x   22.9 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は２ＬＤＫ（専有面積約６０㎡／戸）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
252.34 
90.9 
229.44 
4,524 
1,037,987 		 6.0  6,227,922 
1.0  1,037,987 

 2～ 3		 居宅
193.48 
92.8 
179.48 
2,262 
405,984 		 1.0  405,984 
1.0  405,984 

 4～ 5		 居宅
193.48 
92.8 
179.48 
2,307 
414,060 		 1.0  414,060 
1.0  414,060 

 6～ 7		 居宅
193.48 
92.8 
179.48 
2,352 
422,137 		 1.0  422,137 
1.0  422,137 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,413.22 
92.4 
1,306.32 

3,522,349 		 8,712,284 
3,522,349 
⑨年額支払賃料      3,522,349 円　×　12ヶ月　＝　      42,268,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,306.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,268,188 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,508,260 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,759,928 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,712,284 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,892 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,522,349 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,639,222 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,479,042 円　　　　（　       123,037 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,262 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
流山 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,430,000 円  　　　　    405,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,113,409 円  　　　       42,268,188　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      273,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,442,500 円  　　　　    405,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       405,000 円  　　　　    405,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       405,000 円  　　　　    405,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,068,909 円　（　　　　　　        27,565 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9554    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 405,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 273,000 円／㎡　×　   1,413.22 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,041,500 円  
（　　　　　        79,153 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,479,042 円      
②総費用 9,068,909 円      
③純収益　①－② 31,410,133 円      
④建物等に帰属する純収益 26,041,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,368,633 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,129,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,590 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,283,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     363,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 流山 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　流山市南流山二丁目２番３
 0402005125139-0000
2 　流山市南流山二丁目２番９
 0402005125145-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考