別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
流山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 5-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.
鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 流山市流山２丁目２９７番２外
 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西15m県道 水道、ガス、下水 流山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 流山駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性及び集客力のやや劣る路線商業地域であるが、今後も現状を維持すると予測する。支線駅前商業地や路線
商業地への需要増加や堅調な投資需要等から、地価の上昇が継続するものと推定される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、流山市内の路線商業地域や支線駅前商業地等である。需要者は、土地の規模等により異なるが、広域的
な展開を見せる沿道店舗、地元の中堅法人及び個人事業者、周辺居住者へのサービス業など多様である。当該地域は、
顧客誘因力を有する店舗や背後地の状況等に弱い側面があったが、昨今の積極的な店舗進出や投資需要の増加等から、
地価の顕著な上昇が見受けられる。中心価格帯は、立地や規模等によりやや異なるが、概ね１４～１８万／㎡である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏における昨今の取引は、自用の業務用建物、一部賃貸や投資目的の購入など多様な状況にあり、比準価格は
それらの複合的な取引状況を的確に反映した価格である。又、商業地域であること、投資用としての需要も見込める事
から、収益性からアプローチした収益価格も重要な指標であるが、不安定な経済状況等から流動的な要素も多い。以上
から比準価格をやや重視することとし、収益価格を加味して、又代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　流山 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[141.3]		 [100.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の不動産市況は、金融緩和の継続やイ
ンバウンド需要の増加、積極的な投資需要等
から堅調な状況にあり、地価の顕著な上昇が
継続している。

県道沿いの路線商業地域である。周辺の土地
利用に大きな変化はない。



個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　 -17.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 流山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
９７９１
-1193		 流山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西15m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b ２５１０４
８７６６
-666		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m県道、
西7.3m、南6m、
三方路
２住居
高度地区2種20m
(70,200)
c ２５１０４
７８２９
-1669		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東9m県道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
(60,184)
d ２５１０４
８７６６
-668		 流山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m市道、
北西4m、角地
近商

(100,300)
e ２５１０４
６１２３
-2299		 流山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
北西4m、
南西4m、
三方路
近商
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,731  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
155,524 		 100
[  86.4]
180,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
115,598  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
113,761 		 100
[  72.9]
156,051 
156,000 
c (　           ) 
89,999  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
97,530 		 100
[  74.5]
130,913 
131,000 
d (　           ) 
203,026  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
201,866 		 100
[  99.8]
202,271 
202,000 
e (　           ) 
108,505  		 100
[ 100.0]		 [ 122.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
128,942 		 100
[  88.7]
145,369 
145,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    161,000 円／㎡]  



流山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,261,103 
4,873,961 
19,387,142 
17,847,500 
1,539,642 		 （　0.9530）
1,467,279 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     31,897,370 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
流山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 203.82 ＲＣ7 1,214.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度3種最高20m
 90 ％   400 ％   400 ％   299 ㎡     14.8 m x   20.1 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～７階：共同住宅　計１８戸（２ＤＫ） ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 エントランス、ＥＶホール等を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.80 
70.2 
136.80 
3,363 
460,058 		 6.0  2,760,348 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
1,978 
281,707 		 1.0  281,707 
0.0  0 

 4～ 5		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
2,037 
290,110 		 1.0  290,110 
0.0  0 

 6～ 7		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
2,097 
298,655 		 1.0  298,655 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,214.80 
81.6 
991.32 

2,201,002 		 4,501,292 
0 
⑨年額支払賃料      2,201,002 円　×　12ヶ月　＝　      26,412,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     991.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,412,024 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,192,198 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,219,826 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,501,292 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,261,103 円　　　　（　        81,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,978 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
流山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,100,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 792,361 円  　　　       26,412,024　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       94,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,337,500 円  　　　　    275,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,873,961 円　（　　　　　　        16,301 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 275,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,214.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,847,500 円  
（　　　　　        59,691 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,261,103 円      
②総費用 4,873,961 円      
③純収益　①－② 19,387,142 円      
④建物等に帰属する純収益 17,847,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,539,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,467,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,907 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,897,370 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 流山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　流山市流山二丁目２９７番２
 0402005057935-0000
2 　流山市流山二丁目２９８番
 0402005057936-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
流山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 5-1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一   TEL.
鑑定評価額 44,900,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 流山市流山２丁目２９７番２外
 ②地積
　(㎡)		 299  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西15m県道 水道、ガス、下水 流山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    25 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ　県道 交通

施設		 流山駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに旧来からの店舗，金融機関等が見られる路線商業地域で，今後とも現利用状況を維持するものと
予する。地価上昇がしばらく続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は主に流山市及び周辺市における路線商業地域又は商住混在地域。需要者は自ら事業を行う地元中小資本
が典型的であるが，土地がまとまった場合には有名小売り又は飲食店舗，マンション分譲業者も見込まれる。駅近くの
旧来からの路線商業地で集客力に富む店舗等はないが，背後の住宅地価上昇の影響を受けている思料する。商業地の取
引事例は少ないが，背後住宅地とのバランス等も考慮すると対象標準地規模で１４～１８万円／㎡程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　一般的に商業地需要者の多くは収益性から意思決定を行うが，現時の賃料水準は土地価格に見合っておらず，収益価
格はやや低位に試算された。商業地の取引価格は商業投資行為の結果を反映している。比準価格を算定する際に採用し
た取引事例はやや広範囲に及んだが，本件では，多数の取引事例から試算された実証的な比準価格と商業地需要者の意
志を反映させた収益価格を関連付け，更に代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を既述の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　流山 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    185,000 円／㎡		 [114.6]
100		 100
[100.0]		 100
[141.1]		 [100.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今までの変動低金利政策及び円安による外国
人投資家の国内商業物件の買い進み等により
商業地価は上昇が続いている。


過去１年において，地域要因の特段の変動は
認められない。駅近，県道沿いの従来からの
路線商業地域に位置し，地価は更なる上昇で
推移した。

個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　 -17.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 流山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
５４９２
-16		 流山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東12m県道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
b ２５１０４
６１２３
-2213		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
南東4m、
南西4.5m、
三方路
商業
高度3種最高20m
(90,270)
c ２５１０４
９７９１
-1193		 流山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西15m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d ２５１０４
８７６６
-668		 流山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m市道、
北西4m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,203  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,608 		 100
[  87.2]
160,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
151,331  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
159,412 		 100
[ 100.6]
158,461 
158,000 
c (　           ) 
151,731  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
155,069 		 100
[  90.9]
170,593 
171,000 
d (　           ) 
203,026  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
201,866 		 100
[ 107.3]
188,132 
188,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.7 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    159,000 円／㎡]  



流山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,548,543 
5,892,918 
21,655,625 
19,950,000 
1,705,625 		 （　0.9530）
1,625,461 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     35,336,109 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
流山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅 203.82 ＲＣ7 1,214.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度3種最高20m
 90 ％   400 ％   400 ％   299 ㎡     14.8 m x   20.1 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造７階建。１階店舗，２階以上は共同住宅１８戸（平均４７．４７㎡）を想定した。容積対象床面積１００５．７８㎡ ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
194.80 
70.2 
136.80 
4,118 
563,342 		 6.0  3,380,052 
1.0  563,342 

 2～ 2		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
2,059 
293,243 		 2.0  586,486 
1.0  293,243 

 3～ 5		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
2,121 
302,073 		 2.0  604,146 
1.0  302,073 

 6～ 7		 居宅
170.00 
83.8 
142.42 
2,224 
316,742 		 2.0  633,484 
1.0  316,742 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,214.80 
81.6 
991.32 

2,396,288 		 7,045,944 
2,396,288 
⑨年額支払賃料      2,396,288 円　×　12ヶ月　＝　      28,755,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     991.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,755,456 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,386,703 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,368,753 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,045,944 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,611 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,396,288 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,115,179 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,548,543 円　　　　（　        92,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,059 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
流山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,500,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,150,218 円  　　　       28,755,456　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       92,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,550,000 円  　　　　    300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,892,918 円　（　　　　　　        19,709 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,214.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,950,000 円  
（　　　　　        66,722 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,548,543 円      
②総費用 5,892,918 円      
③純収益　①－② 21,655,625 円      
④建物等に帰属する純収益 19,950,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,705,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,625,461 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,436 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,336,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 流山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　流山市流山二丁目２９７番２
 0402005057935-0000
2 　流山市流山二丁目２９８番
 0402005057936-0000
3 　
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5 　
6 　
7 　
8 　
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50 　
備考