令和7年1月15日　提出 流山 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -23 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.

鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市平和台５丁目３６番１８ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区街づくり計画 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南7.9m市道 水道、ガス、下水 流山セントラルパーク 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.3 ｍ、奥行　約　　  10.4 ｍ、規模　　       149 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．９ｍ市道 交通 施設 流山セントラルパーク 駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,150) 地区街づくり計画 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅市況は、郊 外住宅地への選好性増加や周辺環境等から堅調であり、地価は上昇傾向が継続すると推定される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＴＸ「流山セントラルパーク」駅から徒歩圏の住宅地域等である。需要者は、当該駅勢圏にて各種の利 便性や良環境を有する土地等を求める購入層であり、比較的に地縁を有する者が中心であるが、都心接近性や各種利便 性等から、やや広域的な需要も見込める。人気の高いＴＸ駅勢圏であること、郊外住宅地への需要回帰などから、地価 の上昇が継続している。標準的な規模の土地は３千万円前後、新築戸建分譲は５千万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、周囲に見受けられる賃貸アパートも土地所有者による相 続対策や有効利用のため建築されたものが存する程度である。そのため土地取引等は、自用の居住やその販売目的での 取引が中心であり、当該地域の価格水準は、それらの取引により価格が形成されている。以上から規範性ある取引事例 による比準価格を採用することとし、代表標準地との均衡や当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [115.2] 100 100 [103.0] 100 [ 99.4] [105.0] 100 195,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    166,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市況は、郊外住宅地への需要回帰や積 極的な不動産投資などから、堅調な状況が継 続しており、今後の金利上昇による影響が注 視される。 一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地 域である。地域要因に特段の変動要因はない 。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +16.9 ％  ％