別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
流山 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 -16 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　貴俊   TEL.
鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 流山市鰭ヶ崎字宮後１３３８番２外
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高12m

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く建ち
並ぶ既成住宅地域
 東5.7m市道 水道、ガス、下水 南流山

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．７
ｍ市道		 交通

施設		 南流山駅東方

920m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅で構成される既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持し
ていくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね流山市および周辺市に所在する駅徒歩圏の住宅地域で、ＴＸ線各駅勢圏に強い代替性を有する。需要
者は流山市や隣接市域の居住者が中心で、都心に通勤するサラリーマン世帯も多い。都心への優れたアクセス性や周辺
の商業施設の充実により、実需は高く地価は安定的に推移している。土地は標準地と同規模で総額３８００万円前後、
中規模建売物件は新築で４０００万円～５０００万円台が中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅も散見されるが、標準地の規模も小さく投資採算性を有する賃貸用建物の想定が困難だったため、収
益価格の適用は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も断念した。居住の快適性を重視する住宅地域で
あるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　流山 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[103.0]		 100
[104.2]		 [103.0]
100		 182,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善により景気は緩やかに
回復しているが、欧米の高金利継続や中国不
動産市場の停滞など海外リスクに注視する必
要がある。

都心部へのアクセスも良好な、戸建住宅を中
心とした住宅地域である。地価に影響を与え
る地域要因の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -3.8
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 流山 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
７８２９
-1698		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,160)
b ２５１０４
７８２９
-1678		 流山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m市道
、北西7.8m、
角地
１中専
高度1種最高12m
地区計画等
(70,200)
c ２５１０４
５４９２
-48		 流山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東7.8m市道
、北西6m、
角地
１低専
地区計画等
(60,100)
d ２５１０４
７８２９
-1695		 流山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(60,120)
e ２５１０４
７８２９
-1658		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
151,268  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
167,433 		 100
[  95.7]
174,956 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
175,464  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
194,360 		 100
[ 102.1]
190,362 
196,000 
c (　           ) 
141,683  		 100
[ 100.0]		 [ 119.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
166,547 		 100
[ 102.1]
163,121 
168,000 
d (　           ) 
176,491  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
191,595 		 100
[  99.6]
192,364 
198,000 
e (　           ) 
165,638  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
194,901 		 100
[  98.1]
198,676 
205,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    186,000 円／㎡]  



流山 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 アパート等の共同住宅も見られる地域であるが、居住の快適性を重視した住宅地域であり、投下資本に対する十
分な収益を得られる建物の想定が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 流山 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　流山市鰭ヶ崎字宮後１３３８番２
 0402005141975-0000
2 　流山市鰭ヶ崎字宮後１３３８番４
 0402005141977-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
流山 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
流山 -16 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.
鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 流山市鰭ヶ崎字宮後１３３８番２外
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高12m

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く建ち
並ぶ既成住宅地域
 東5.7m市道 水道、ガス、下水 南流山

920m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．７ｍ市道		 交通

施設		 南流山駅東方

920m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度2種最高12m
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の戸建住宅で構成される既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持し
ていくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は流山市内及び隣接市のつくばエクスプレス線、ＪＲ武蔵野線、流鉄流山線各駅を最寄駅とする住宅地域で
ある。典型的な需要者は、流山市及びその周辺市に居住する個人であり、自己の居住用として購入する。対象標準地の
存する地域は既成の住宅地域であり、地価は概ね堅調に推移している。市場における中心価格帯は土地は標準地と同規
模で総額３，８００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自己使用目的での取引が中心であり、当該地域の市場実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性
が高いと判断した。なお、既成市街地の宅地であることから原価法の適用は見送った。また、収益目的を前提とした土
地取引は極めて少なく、収益性が当該地域の取引価格への意思決定に与える影響は軽微であることから収益還元法の適
用は断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　流山 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[103.0]		 100
[102.3]		 [103.0]
100		 186,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、海外景気の下振れ等の景気下押し
リスクに留意すべきであるが、雇用・所得環
境が改善する下で、住宅市場は堅調に推移し
ている。

都心部へのアクセスも良好な、戸建住宅を中
心とした住宅地域である。地価に影響を与え
る地域要因の変動は見られない。


個別的要因に特段の変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  -3.8
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 流山 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
６１２３
-2206		 流山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西7.8m市道
、西6m、
角地
１中専
高度地区1種
(70,200)
b ２５１０４
７８２９
-1618		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,200)
c ２５１０４
７８２９
-1698		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,160)
d ２５１０４
７８２９
-1658		 流山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高12m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,533  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
215,427 		 100
[ 110.0]
195,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
145,518  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
161,238 		 100
[  97.7]
165,034 
170,000 
c (　           ) 
151,268  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
167,581 		 100
[ 100.5]
166,747 
172,000 
d (　           ) 
165,638  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
194,901 		 100
[  98.1]
198,676 
205,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -2.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    186,000 円／㎡]  



流山 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 アパート等の共同住宅も立地可能な地域であるが、居住の快適性を重視した住宅地域であり、投下資本に対する
十分な収益を得られる建物の想定が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 流山 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　流山市鰭ヶ崎字宮後１３３８番２
 0402005141975-0000
2 　流山市鰭ヶ崎字宮後１３３８番４
 0402005141977-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考