令和7年1月10日　提出 流山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一   TEL.

鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市平和台２丁目５番１６ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m (60,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 流山セントラルパーク 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 平和台２・３丁目自治会は建 築等に関するルールが定めら れている。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 流山セントラルパーク 駅西方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 大規模宅地開発による区画整然とした住宅地域である。当分の間，現況のまま推移すると予測するが，地価上昇 がしばらく続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は主にＴＸ線及び流鉄流山線駅を最寄駅とする流山市内の住宅地域の圏域である。需要者の中心は流山市 在住の一次取得者並びに二次取得者層であるが，周辺市からの需要も見込める。かつて民間による大規模宅地開発住宅 地であるため需要は底堅い。平和台２・３丁目自治会は敷地分割制限等に関するルールが定められている。市場の中心 価格帯は土地２００㎡で３３００万円～４２００万円程度，新築戸建住宅は５０００万円～６０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。また収益価格も後記「宅地－３（３）－１」記 載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集 でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では，更に周辺標準地等とのバランスにも留意し，比準価格をも って，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　流山 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今までの変動低金利政策及び郊外住宅地の需 要回帰等により住宅地価は上昇が続いている 。 過去１年において，地域要因の特段の変動は 認められない。区画整然とし，住環境も良好 なため人気があり地価は上昇で推移した。 個別的要因の特段の変動はない。また個別的 要因の修正率を変動させる市場性の変動も認 められない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.2 ％ +7.3 ％