令和7年1月15日　提出 流山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   流山 -1 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　篤   TEL.

鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 流山市西平井字谷新田４７６番４ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高12m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 流山セントラルパーク 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.1 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 流山セントラルパーク 駅西方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 特筆する変動要因は見当たらないため、当面は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    189,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、流山市内のＴＸ線沿線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は、市内及び近隣市内に居住し都心 へ通勤する一次取得者が中心であるが、県外からの転入者もみられる。つくばエクスプレス線流山セントラルパーク駅 からやや距離のある住宅地域であるが需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地２，５００万円～３，５００万円 程度、新築戸建住宅３，５００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中小規模の戸建住宅のなか賃貸アパート、店舗等が見られる住宅地域であるが、賃貸市場が未成熟で土地 価格に見合う賃料水準が形成されていない。主たる需要者は、自己居住目的とし居住の快適性を主眼に置いている。以 上より、収益還元法の適用はせず、市場取引の実態を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　流山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [115.2] 100 100 [103.0] 100 [102.0] [105.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の 効果もあって、景気は一部に足踏みもみられ るが、緩やかに回復している。 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶなか賃貸アパ ートが点在するバス通り背後地の住宅地域で ある。特筆すべき地域要因の変動はみられな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.2 ％  ％