令和7年1月15日　提出 市原 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-8 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅敏   TEL.

鑑定評価額 108,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎海岸１０３番 ②地積 　(㎡) 2,386   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 倉庫、事務所兼作業 場 Ｓ4 事務所、倉庫等が混 在する流通業務地域 北西8m市道 水道 姉ケ崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   150 ｍ、南    75 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  51.9 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     2,386 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の倉庫、事務所が混在する熟成した流通業務地域であり、当面は現状の利用を維持するのもと予測する。 臨海部を中心とした工業地の需要は旺盛で、業種の多様性から地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市、市原市、袖ケ浦市等の臨海部及び内陸部の工業地域一帯で、特に臨海部の準工業地域との代替 競争関係が強い。主たる需要者は、製造業や流通業務などの事業用地を求める地元企業であり、県外の事業者による需 要も根強い。同一需給圏内の準工業地域では希少性から需要が増加しており、地価は上昇傾向である。工業地の価格水 準は画地条件によってまちまちで、建物の規模や仕様も業種によって異なるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心であり、賃貸倉庫が殆どない地域の現状からは、賃貸市場が形成されておらず賃料水準とし て適正なものが見いだせず収益価格の試算は割愛した。市場参加者である自己利用目的の需要者は、近隣の取引価格の 水準を指標として意思決定することが一般的と認められ、比準価格は高い説得力を有する。以上より、市場の実態を反 映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,100 円／㎡ [111.9] 100 100 [102.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益は緩やかに改善し業種の多様性や立 地条件を背景に市内の工業地域や流通業務地 域の需要は旺盛であるが、供給が少ない状況 が継続している。 熟成した工業地域であり、土地利用状況に特 段の変動はなく、工業地や倉庫地、流通業務 用地の旺盛な需要を背景として地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.9 ％  ％