令和7年1月15日　提出 市原 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-5 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 7,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎海岸６番 ②地積 　(㎡) 347,824   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ海岸埋立の臨海工 業地域 南東20m道路 姉ケ崎 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   600 ｍ、南   600 ｍ、北 1,000 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 910.0 ｍ、規模　　   347,824 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ道路 交通 施設 姉ケ崎駅南西方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 京葉臨海工業地として当面は現状のまま推移すると予測される。また、コロナ禍以降の資源価格の上昇による業 績回復傾向をにより、企業収益の改善を受け、地価は横這い又はやや上昇傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市原市及び隣接の千葉市周辺の京葉臨海工業地帯の工業地である。工場や倉庫を必要とする企業が需要 の中心である。コロナ禍以降の企業業績は回復傾向にある。製造業の国内への設備投資についてはまだ慎重な状態であ るが、土地に対する潜在的な需要は増加傾向にある。また、取引にあっては大規模な敷地であり、大企業間で行われる ため、取引は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域のほとんどが自用物件と認められ、賃貸物件は少なく、また敷地の利用度がまちまちであり、建物の種類構造 等想定に流動性があり、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法による比準価格を標準とし、周辺の地価動向等 も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市は全体的には人口減少しているが、利 便性の高い地域の地価は強含みであるが、郊 外の地域は横這い又は下落傾向にある。 臨海工業地帯の工業地で、一般的要因からの 影響もあり、一部には企業の用地取得等の動 きはあるが価格は横這い又はやや上昇傾向に て推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％