令和7年1月14日　提出 市原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 9-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆司   TEL.

鑑定評価額 276,000,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市八幡海岸通４７番 ②地積 　(㎡) 9,938   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 工場 中規模工場の多い海 岸埋立地の工業地域 南東8m市道 水道、ガス 八幡宿 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  99.0 ｍ、奥行　約　　 100.5 ｍ、規模　　     9,938 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅北西方 1.8km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の倉庫、工場等が混在する臨海工業地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。市内 における工業地の需要は堅調であることから、今後も地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京葉臨海工業地帯を中心とする市原市及び隣接市内の工業地域。需要者の中心は製造業を主とする大手企 業である。市内臨海部の北端で隣接の千葉市内の工業地に比較すると割安感があるため、製造業関連の企業等による需 要が増加しているが、工業地の売物件の供給は少ない。業種・利用形態により必要となる画地規模が異なるほか、建物 の仕様・規模についても多種多様であることから、土地及び複合不動産の取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の工場等を中心とする工業地域で、賃貸市場が形成されておらず適正な賃料水準の把握が困難であるため、収益価 格については試算しなかった。当該地域は自社所有の業務用不動産が多いことから、市場においては自己使用目的での 取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地か ら検討した価格も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,500 円／㎡ [104.5] 100 100 [100.0] 100 [ 91.9] [100.0] 100 27,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内企業の企業収益及び設備投資は増加傾向 にあることから、工業地全般について依然と して需給動向は強含みの状況にある。 製造業関連の企業による工業地における需要 増に対する物件不足の影響から、当該地域へ の需要が高まり、市場性が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％