令和7年1月15日　提出 市原 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -54 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市下矢田字金谷代１１１０番９外 ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） (70,100) 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 住宅、事業所等が見 られる国道沿いの住 宅地域 南西11m国道、北西側道 水道 上総鶴舞 910m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.9 ｍ、奥行　約　　  28.3 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 上総鶴舞駅北西方 910m 法令 規制 ｢調区｣  (70,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市原市郊外の市街化調整区域に位置する国道沿いの在来住宅、事業所等が見られる地域で、また、当該地域は人 口減少が続いており地価はやや下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、市原市の市街化調整区域内の在来住宅地域である。地縁的選好性の強い地域で、圏外からの転入者は 少ないが、都会からの田舎暮らしを目的とした需要は僅かながらある。駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域のため一 定の需要があり、土地は比較的安定的に推移している。土地は３９０㎡で４００万円程度、新築住宅は少ないが、２， ０００万円台前半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は国道沿いの在来住宅、事業所等が混在する地域であり、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半である 。取引において収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強く、賃貸市場も未成熟である為、収益還元法 は適用しない。従って、本件では実際の市場で得られた取引事例より求められた比準価格を中心に、代表標準地を規準 とした価格及び周辺の地価動向に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [104.0] 100 [122.3] [102.0] 100 10,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市は全体的には人口減少しているが、利 便性の高い地域の地価は強含みであるが、郊 外の地域は横這い又は下落傾向にある。 市原市郊外の既存の住宅地域であり、当該地 域の人口減少は続いており、地域要因に特段 の変化はなく、地価はやや下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％