別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
市原 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 -39 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆司   TEL.
鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市山田字後原６２１番１０外
 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,100)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 国道背後の農家住宅
、農地等の混在する
地域		 南6.9m市道 水道 上総山田

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       333 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．９ｍ市道 交通

施設		 上総山田駅西方

230m		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成集落内の住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。小湊鐵道沿線で人口減少と
高齢化が続いていることから、需要の回復が見込めないため、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のうち小湊鐵道沿線を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、特に既存住宅を主とする集落
地域と強い代替競争関係を有する。需要者は地縁的選好性を有する地元出身者が中心である。高齢化や人口減少のほか
、地縁的選好性が強く需要者が限定されるため需要は少なく、供給物件については中古住宅が主である。土地は３３０
㎡程度で５００万円程度であるが、新築の建売分譲住宅はないことから、複合不動産としての価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用の住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、賃貸需要は少なく賃貸用不動産の想定は現実的でないため
、収益価格については試算しなかった。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であることから、市場にお
いては自己使用目的での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格
を採用し、代表標準地から検討した価格も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,800 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 80.2]		 [100.0]
100		 15,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の小湊鐵道沿線では人口減少、高齢化が
進行していることから宅地需要は引き続き低
調な状態が続いている。


駅には近いが小湊鐵道沿線で人気がないほか
、市街化調整区域内の住宅地で需要が少ない
ことから、流動性が低下している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０８
５８１８
-229		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西10m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
b ２５１０８
５８１８
-230		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m市道、
北東3m、
二方路
｢調区｣ 

(60,100)
c ２５１０８
５８１８
-4		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
西1.8m、角地
｢調区｣ 

(60,100)
d ２５１０８
８１７９
-227		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東1m未舗装道
路、中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
e ２５１０８
８１７９
-44		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.8m市道
、北東2m、
角地
｢調区｣ 

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,299  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
10,543 		 100
[  68.9]
15,302 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,300 
b (　           ) 
4,414  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  50.0]		 100
[  96.9]
9,047 		 100
[  67.1]
13,483 
13,500 
c (　           ) 
10,963  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,875 		 100
[  72.6]
14,979 
15,000 
d (　           ) 
11,492  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
11,903 		 100
[  75.3]
15,807 
15,800 
e (　           ) 
10,588  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
10,238 		 100
[  69.8]
14,668 
14,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,100 円／㎡]  



市原 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成集落内の宅地であることから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、賃貸需要は少なく賃貸用不動産の想定は現実的でな
いため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 市原 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市山田字後原６２１番１０
 0408000507089-0000
2 　市原市山田字後原６２１番１１
 0408000507090-0000
3 　市原市山田字後原６２１番１２
 0408000507091-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市原 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 -39 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　広瀬　祥之   TEL.
鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 15,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市山田字後原６２１番１０外
 ②地積
　(㎡)		 333  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,100)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 国道背後の農家住宅
、農地等の混在する
地域		 南6.9m市道 水道 上総山田

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       333 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．９ｍ市道 交通

施設		 上総山田駅西方

230m		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も現状である市街化調整区域の農家住宅地域として推移するものと予測する。二極化の影響により住宅地域
の熟成度はより低くなるものと思われる。
(3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏：ＪＲ内房線、京成千原線、ＪＲ外房線の各駅であり、市原市及び隣接市に存する市街化調整区域の住宅
地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約８０．７％（うち市内は約５９．９％）、土地の取引件数は減少、面積は
増加。③需給動向：中古住宅の取引が中心であるが、更地の取引もみられる。不動産取引は比較的少ない。④中心価格
帯：更地で坪当たり５万円程度が需要の中心と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は自己使用ニーズの高い市街化調整区域の農家住宅地である。賃貸市場は未成熟であり、確実な賃貸ニーズ
を見込むことは困難であるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地を規
準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     12,800 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[104.0]		 100
[ 80.2]		 [100.0]
100		 15,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅建設及び貸家の着工は横ばい、持家の着
工は底堅い動き、個人消費及び設備投資は持
ち直しの動き、企業収益及び企業の業況判断
は改善。

無人駅に近い市街化調整区域の農家住宅地域
であり、特別な変動はないが、競合物件は多
く、二極化を反映し地価は継続して緩やかな
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０８
８１７９
-226		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西9m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
b ２５１０８
５８１８
-249		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東9m市道、
南東5m、角地
｢調区｣ 

(70,100)
c ２５１０８
８１７９
-288		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
d ２５１０８
８１７９
-64		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,942  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
15,516 		 100
[ 106.0]
14,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
14,600 
b (　           ) 
15,800  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
15,289 		 100
[  98.7]
15,490 
15,500 
c (　           ) 
14,188  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
13,781 		 100
[  89.7]
15,363 
15,400 
d (　           ) 
13,362  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
13,150 		 100
[  88.7]
14,825 
14,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,100 円／㎡]  



市原 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価を把握できない既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地は市街化調整区域の農家住宅地であり、自己使用による利用が中心であり、賃貸ニーズは低く、戸建
住宅の一戸貸しは現実的でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 市原 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市山田字後原６２１番１０
 0408000507089-0000
2 　市原市山田字後原６２１番１１
 0408000507090-0000
3 　市原市山田字後原６２１番１２
 0408000507091-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考