令和7年1月14日　提出 市原 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -36 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆司   TEL.

鑑定評価額 6,250,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市泉台３丁目７番２ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 姉ケ崎 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定が締結されている区 域内の土地 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅南東方 4.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地内の住環境の良好な戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。駅か ら遠いが住環境が良好で相応の需要が認められるため、今後も地価は緩やかに上昇していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線のうち姉ケ崎駅圏域の住宅地域で、特に大規模開発により造成された住宅団地地域と強い 代替競争関係を有する。需要者は市原市内在住の一次取得者が中心であるが、県内他市町村や県外からの転入者も見ら れる。住環境良好な住宅地域のため需要はあるが、新築住宅はほとんどなく中古住宅の取引が中心である。土地は１８ ０㎡程度で６００万円強、新築建売住宅の販売はほとんどないが２，３００万円～２，６００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅を主とする住宅地域であるほか、建築協定で建築が制限されていて賃貸アパートの建築を想定する ことが非現実的なため、収益価格については試算しなかった。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であ ることから、市場においては自己使用目的での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。 したがって、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,600 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [171.3] [101.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利水準が維持されている状況もあり、市 内の住宅需要は市街地及びその周辺部を中心 に全般的に旺盛な状況が続いている。 住宅需要の増加の影響により、駅から遠く、 利便性に劣る住宅団地地域ではあるものの、 良好な居住環境を背景に当該地域への需要が 高まりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％