鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
市原 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 -34

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　小林　隆司

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市八幡石塚２丁目３番６				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	八幡宿 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 232 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

八幡宿駅北東方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を主とする区画整然とした地域で、住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。駅
からやや遠いが住環境が良好なため需要は堅調であることから、今後も地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ内房線沿線のうち八幡宿駅及び浜野駅圏域の住宅地域で、特に八幡宿駅圏域の住宅地域と強い代替競
争関係を有する。需要者は市原市内在住の一次取得者が中心で、県内他市町村や県外からの転入者も見られる。駅から
やや遠いが住環境が良好なため需要は多いものの、新築のみならず中古を含め供給物件は少ない。土地は２３０㎡程度
で１，６００万円程度、新築建売住宅の販売はほとんどないが３，３００万円～３，６００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内には一部アパートも所在するため賃貸共同住宅を想定し収益価格を試算したが、当該地域は居住の快適性が重視
される戸建住宅地域であることから、市場においては賃貸用不動産における投資目的での取引ではなく、自己使用目的
での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　市原 -27                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     68,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利水準が維持されている状況もあり、市
内の住宅需要は市街地及びその周辺部を中心
に全般的に旺盛な状況が続いている。

八幡市街地内の区画整然とした住宅地域で、
従来から需要が多いが供給物件不足が続いて
いて需給逼迫がより一層進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

+3.4 ％

３　試算価格算定内訳

市原 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０８５８１８ -9	市原市		更地	（　）	不整形	南西3.8m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,160)
b	２５１０８５８１８ -251	市原市		貸家建付地	（　）	長方形	南西9.5m市道、北西4.5m、南東4m、三方路		１住居高度地区1種 (70,200)
c	２５１０８５８１８ -258	市原市		更地	（　）	長方形	南東28m市道、南西12m、角地		２住居高度地区1種 (70,200)
d	２５１０８５８１８ -244	市原市		更地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２５１０８５８１８ -253	市原市		更地	（　）	長方形	北西6m区画街路、中間画地		１住居高度地区1種地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,072	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ / ]	100 [ 88.1]	70,266	100 [ 101.9]	68,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	69,600
b	(　 ) 84,019	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	84,097	100 [ 118.7]	70,848		71,600
c	(　 ) 96,096	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	92,576	100 [ 133.1]	69,554		70,200
d	(　 ) 63,517	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	69,736	100 [ 100.9]	69,114		69,800
e	(　 ) 113,816	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	119,676	100 [ 165.9]	72,137		72,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.51	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.51	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +58.0
e	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,300 円／㎡]

市原 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理による宅地であるが既成市街地内で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,718,396	503,457	2,214,939	1,845,120	369,819	（　0.9696） 358,577	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,470,354 円　　　　（　 32,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.52	Ｗ2	155.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	9.6 m x 24.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３９㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	77.52	100.0	77.52	1,505	116,668	1.0	116,668
							1.0	116,668
2～	共同住宅	77.52	100.0	77.52	1,550	120,156	1.0	120,156
							1.0	120,156
～

～

～

計		155.04	100.0	155.04		236,824		236,824
								236,824

⑨年額支払賃料	236,824 円　×　12ヶ月　＝　 2,841,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,841,888 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 235,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,606,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,824 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,824 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,213 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,718,396 円　　　　（　 11,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,257 円	2,841,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,800 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,457 円　（　　　　　　 2,170 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 155.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,845,120 円（　　　　　 7,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,718,396 円
②総費用	503,457 円
③純収益　①－②	2,214,939 円
④建物等に帰属する純収益	1,845,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	369,819 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	358,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,470,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

市原 -34　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	市原市八幡石塚二丁目３番６	0408000524809-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
市原 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 -34

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　鈴木　京子

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市八幡石塚２丁目３番６				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	八幡宿 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.6 ｍ、奥行　約　　 24.2 ｍ、規模　　 232 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

八幡宿駅北東方

1.5km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

閑静な住宅地域であり、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予想される。居
住環境が良好で人気あり、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市原市、および、隣接市のＪＲ内房線各駅を駅勢圏とする住宅地域である。中心的な需要者は、都心、
および、千葉市方面等へ通勤する一次取得者層が多い。近隣地域は、最寄り駅から徒歩限界圏に位置するが、良好な居
住環境を有し人気があり、需要は多いが供給は少ない。価格水準は、標準地規模の土地で１，６００万円前後の物件が
取引の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、区画整然とした住宅地域であり、周辺で共同住宅等も見受けられるが、主たる需要者は、自己使用目的で
取引することが一般的であり、取引においては収益性よりも、居住の快適性、利便性等が重視される。したがって、実
際の取引事例に基づき試算され、市場性を反映している比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、上記のとおり
鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市原市の住宅地は、住環境等の良好な市街地
の需要は強いが、供給不足や割高感等から、
市街地外延部への需要の拡大が依然として続
いている。

最寄り駅徒歩限界圏の住環境の良好な住宅地
域である。近隣地域の地域要因に特段の変化
は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.2 ％

+3.4 ％

３　試算価格算定内訳

市原 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０８５８１８ -258	市原市		更地	（　）	長方形	南東28m市道、南西12m、角地		２住居高度地区1種 (70,200)
b	２５１０８５８１８ -253	市原市		更地	（　）	長方形	北西6m区画街路、中間画地		１住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
c	２５１０８５８１８ -241	市原市		建付地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２５１０８５８１８ -39	市原市		建付地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,096	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	92,576	100 [ 133.1]	69,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	70,200
b	(　 ) 113,816	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	119,676	100 [ 162.8]	73,511		74,200
c	(　 ) 66,980	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	64,813	100 [ 92.6]	69,992		70,700
d	(　 ) 64,646	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	60,206	100 [ 87.2]	69,044		69,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,300 円／㎡]

市原 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,718,396	503,457	2,214,939	1,845,120	369,819	（　0.9696） 358,577	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,470,354 円　　　　（　 32,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	77.52	Ｗ2	155.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	232 ㎡	9.6 m x 24.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３９㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	77.52	100.0	77.52	1,505	116,668	1.0	116,668
							1.0	116,668
2～ 2	共同住宅	77.52	100.0	77.52	1,550	120,156	1.0	120,156
							1.0	120,156
～

～

～

計		155.04	100.0	155.04		236,824		236,824
								236,824

⑨年額支払賃料	236,824 円　×　12ヶ月　＝　 2,841,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 155.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,841,888 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 235,877 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,606,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	236,824 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 236,824 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,213 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,718,396 円　　　　（　 11,717 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,570 円/㎡　月額支払賃料（　 1,505 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,000 円	24,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	85,257 円	2,841,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,800 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 503,457 円　（　　　　　　 2,170 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 155.04 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,845,120 円（　　　　　 7,953 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,718,396 円
②総費用	503,457 円
③純収益　①－②	2,214,939 円
④建物等に帰属する純収益	1,845,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	369,819 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	358,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,546 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,470,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

市原 -34　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	市原市八幡石塚二丁目３番６	0408000524809-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考