令和7年1月15日　提出 市原 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -23 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅敏   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市潤井戸字下横峰３０１番１外 ②地積 　(㎡) 727   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 西4m市道、南側道 水道 ちはら台 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.4 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　       727 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 ちはら台駅南東方 3.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地及び最寄り駅から離れた市街化調整区域内の農家住宅地域で、特段の開発動向や地域要因の変化はなく、 当面は現状を維持していくものと予測する。地価は底値に近く、今後も横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 セットバック　　　　　　　　　　  -4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市等の主に市街化調整区域内等の住宅地域である。需要者は地元層や一次取得者層が中心で、特に地 元に地縁的選好性を有する者が多い。市内では交通利便性や住環境の良好な住宅地の需要は旺盛であるが、当地域は街 路や交通利便性の劣る市街化調整区域内で、需要は乏しく取引も少ない。市街化調整区域は画地規模にばらつきが大き く様々で、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、土地は１４，０００～１５，０００円／㎡程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から遠い賃貸市場が未成熟な需要が少ない農家住宅地域で法令上の規制から賃貸住宅の想定は非現実的であり 、収益価格の試算は割愛した。当地域は自用目的とする居住の快適性を重視する住宅地域で、近隣の取引価格の水準を 指標として意思決定されることが一般的と認められるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、市場の実態を 反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [104.0] 100 [ 80.8] [ 97.0] 100 14,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市内の住宅地は、内房線沿線の最寄り駅 至近の地域を中心に地価上昇が堅調である一 方、生活利便性の劣る地域は需要が軟調で、 二極化している。 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、宅 地開発動向はなく地域要因に特段の変動はな い。需給関係の市場参加者が少ない状況が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％