令和7年1月15日　提出 市原 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -22 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 7,810,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市市原字日ノ宮１７７番１６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする国道背後の 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 八幡宿 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特段の開発予定はない在来住 宅地域である 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅南東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 在来型の戸建住宅地を中心とした地域であり、新規の開発予定はないほか駅徒歩圏外状態で、中心部への接近性 や便益性は普通であり格別な変動要因もないことから現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡宿駅，五井駅のほか、千葉市南部の住宅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は八幡宿地区の ほか、八幡宿駅郊外の居住者や賃貸住宅居住者等の第一次取得者である。当地域は駅徒歩圏外であるが熟成した戸建住 宅地域で需給は安定している。取引件数は概ね安定している中で、格別な変動要因もなく市場性は概ね普通である。土 地は１８５㎡程度で７８１万円前後、新築の戸建物件は２２８１万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は駅からやや遠く離れた距離にある自己使用目的中心の戸建住宅地域であり、標準地の画地条件を前提とした場 合、市場性を有する収益物件の想定が困難であるため適用できなかった。当地域は居住環境を重視した戸建住宅地域で あり、自用目的での戸建住宅地向けの土地取引が中心であることから標準地と代替性が強い類似の取引事例と比較検討 した精度が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,200 円／㎡ [106.2] 100 100 [101.0] 100 [167.9] [102.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引価格は種別・地域による二極化が顕著で 、上昇から横ばい又は下落まで様々ではある が、市街地は概ね上昇傾向が継続している。 中古の戸建住宅地域であり、特段の開発予定 等はないほか、駅等への接近条件及び便益性 は普通であることから現状維持と予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％