令和7年1月15日　提出 市原 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -21 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市藤井２丁目６０番１外 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、農地が見られる住 宅地域 南5.2m市道 水道 八幡宿 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.2 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模の熟成度の高い国分寺 台住宅団地に近接しており、 この影響を受けている 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅南方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 雑種地等の空閑地も散在している在来戸建住宅地域で、新規開発の予定がないほか格別な変動要因は特にないこ とから現状維持と予測する。なお、地価は五井中心地区等の影響を受けて上昇していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八幡宿駅，五井駅，浜野駅を最寄駅とする郊外の住宅地域である。需要者の中心は大厩及び国分寺台地 区周辺のほか、市内駅郊外の居住者や社宅・賃貸住宅居住者の第一次取得者である。当地域は国分寺台住宅団地に近接 した在来住宅地域で需給は安定している。取引件数が概ね安定している中で、農地も散在している郊外住宅地として競 争力は弱い。土地は１５２㎡程度で５２６万円前後、新築の戸建物件は２０２６万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は駅徒歩圏外にあり、第１種低層住居専用地域の戸建住宅地域であり、規模が小さく間口も狭小のため、経済合 理的な収益物件の建築をすることが困難であること等から、収益還元法の適用ができなかった。当地域は居住環境をよ り重視した自用目的での戸建住宅地向けの土地取引が中心であることから、標準地と代替性の強い類似の取引事例と比 較検討した精度信頼性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,200 円／㎡ [106.2] 100 100 [101.0] 100 [209.4] [104.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引価格は種別・地域による二極化が顕著で 、上昇から横ばい又は下落まで様々ではある が、市街地は概ね上昇傾向が継続している。 旧来からの戸建住宅地で、特段の新規開発変 動要因はないが、価格割安感及び価格先高感 から買い手控え感が薄らいでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +92.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％