令和7年1月15日　提出 市原 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -16 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市山木字安戸６１１番１ ②地積 　(㎡) 375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅等の中に農 地が見られる住宅地 域 南5.4m市道 水道 八幡宿 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   120 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  24.1 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅南東方 3.1km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅の混在する住宅地域であり、地域要因の変化は認められず、当面は現状の利用状況を維持す ると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市におけるＪＲ内房線沿線の主に駅から徒歩圏外の住宅地域である。需要者の中心は市内及び周辺市 町の居住者が大半を占め、地縁的選好性を有する者が多い。旧来からの農家住宅も混在する住宅地であるが、周辺の大 規模住宅団地における底堅い住宅需要を背景に、相応の需要が認められる。市場の中心価格帯は、３７０㎡程度の更地 で１４００万円前後、新築一戸建ては取引は少なく中心となる価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の住宅地域であり、賃貸借需要は乏しく収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算できなかった。 一方、比準価格は現実の市場における取引価格から試算された実証的な価格であり、自己使用目的の取引が主体で近傍 の売買価格が指標とされる市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格を妥当な価格と認めて採用し 、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,200 円／㎡ [106.2] 100 100 [101.0] 100 [193.3] [104.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内では、利便性の高い住宅地では需要は堅 調であるが、主に内陸部の住宅密度が低い地 域では人口減少もみられ需要は弱い。 農地が混在する旧来からの住宅地域であり、 土地利用状況に特段の変化はないが周辺の住 宅団地の堅調な需要を背景に、地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％