令和7年1月15日　提出 市原 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -12 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 4,560,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市光風台３丁目１９０番 ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 光風台 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       178 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 光風台駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成された区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測される。新興住宅地区 と比較して、転入者は少なく、最寄駅がローカル線の駅であるため、需要は横這いで地価も横這い傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね市原市の中規模一般住宅の建ち並ぶ比較的区画整然とした住宅地域。需要者の中心は圏域に居住す る給与所得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。土地は４５０万円程度、新築戸建住宅で２０００万円 台の取引価格である。当該住宅団地は市原市郊外に存するため、中心市街地の住宅地域と比較して利便性が劣ることか ら土地価格は横這い傾向にあると予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域内における自己使用目的で取引された信頼性の高い取引事例を収集した。一方、対象標準地の画地規模では敷 地内に戸数以上の駐車場を確保できないため、駐車場付の共同住宅の想定が困難のため、収益価格は試算しない。快適 性を重視する住宅地域であることから自己使用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的と認められるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,600 円／㎡ [104.9] 100 100 [101.0] 100 [236.3] [103.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市は全体的には人口減少しているが、利 便性の高い地域の地価は強含みであるが、郊 外の地域は横這い又は下落傾向にある。 当該地域は市が昭和４０年代に開発分譲した 地域であり、地域要因に特段の変化は見られ ないため、地価は横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　+110.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％