令和7年1月15日　提出 市原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -3 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅敏   TEL.

鑑定評価額 7,250,000 円  １㎡当たりの価格 59,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎字宮ノ下２２３６番５ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 姉ケ崎 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       122 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 姉ケ崎駅南東方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模開発された住宅地域で、特段の変動要因はなく現状を維持するものと予測する。姉ケ崎駅から徒歩圏にあ り、宅地需要は根強く、地価は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線の市原市及び近隣市に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住し、 都心に通勤するサラリ－マン層を中心とする一次取得者層であるが、県外からの転入者も比較的多い。姉ケ崎駅徒歩圏 内の住宅地域であり、住宅地需要は旺盛で、地価は上昇基調で堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地 は１２０㎡程度で７００万円～８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で合理的な賃貸市場は形成されておらず、 投資採算性は期待できず、また画地規模が小さく共同住宅の想定や駐車場の確保が困難でもあるため収益価格の試算は 割愛した。自己使用目的で取引された価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので市場の実態 を反映した比準価格を採用し、前年指定基準地以降の地価動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　市原 -29                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市内の住宅地は、内房線沿線の最寄り駅 至近の地域を中心に地価上昇が堅調である一 方、生活利便性の劣る地域は需要が軟調で、 二極化している。 ＪＲ姉ケ崎駅から徒歩圏内の住宅地域で、交 通及び生活利便性が高く、地域要因に大きな 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％ +2.4 ％