別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
市原 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.
鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市島野字塔ノ越１７９３番６
 ②地積
　(㎡)		 131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(30,50)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
も見られる住宅地域
 南東4.5m市道 水道 五井

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   135 ｍ、南    30 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　   9.7 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 五井駅南西方

2.9km		 法令

規制		 １低専
(30,50)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心に周辺には空地や農地も見られる住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状
を維持すると予測する。市街地中心部における供給不足の波及効果等から、地価はやや上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線五井駅～姉ケ崎駅勢圏を中心とする一般住宅地域である。需要者は主に自己の居住
用目的で取得する個人である。標準地周辺は築年の経過した中古住宅の取引が中心であるが、近年は市街地中心部の供
給不足から農地転用や不動産業者による小規模開発も散見され、中心部と比較した割安感から一定の需要が見込まれる
。中心価格帯は約１３０㎡の土地で約４００～４５０万円、新築戸建住宅は２千万円台半ばと見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の取引が中心であり、地域の標準的な画地条件等の観点から市場性を有する共同住宅の想定は困難であり
、収益還元法は試算しなかった。主に居住の快適性や利便性が重視される地域であり、市場参加者は取引相場との比較
で意思決定を行う傾向が強い。本件では、類似地域において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、
市場性を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,600 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[101.0]		 100
[185.6]		 [104.0]
100		 32,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市街地の宅地需要は概ね堅調であるが、人口
減少や高齢化に伴う地域二極化の進行、建築
費の高騰や物価上昇等が市場に与える影響に
注視を要する。

周辺の土地利用状況に変化は見られない。市
街地中心部における物件供給不足の波及効果
等により、地価は緩やかな上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０８
８１７９
-201		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.5m私道、
中間画地
１低専

(30,50)
b ２５１０８
５８５９
-21		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２５１０８
９２８７
-49		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
d ２５１０８
８１７９
-28		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西7m市道、
中間画地
１低専

(30,50)
e ２５１０８
８１７９
-38		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m私道、
中間画地
１低専

(30,50)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,152  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
31,993 		 100
[ 100.0]
31,993 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
33,300 
b (　           ) 
59,028  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
58,063 		 100
[ 181.9]
31,920 
33,200 
c (　           ) 
34,019  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
36,776 		 100
[ 119.8]
30,698 
31,900 
d (　           ) 
32,660  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
40,946 		 100
[ 124.8]
32,809 
34,100 
e (　           ) 
28,026  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
29,796 		 100
[  98.1]
30,373 
31,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,800 円／㎡]  



市原 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成住宅地域内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であることから適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の一般住宅を中心とする地域で、第１種低層住居専用地域（指定建蔽率３０％、指定容積率５０％）で
あるほか、画地規模の観点から一般的な賃貸共同住宅の建築を想定することが困難であるため適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 市原 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市島野字塔ノ越１７９３番６
 0408000290009-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
市原 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
市原 -2 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　石上　史明   TEL.
鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 市原市島野字塔ノ越１７９３番６
 ②地積
　(㎡)		 131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(30,50)

（その他）

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
も見られる住宅地域
 南東4.5m市道 水道 五井

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   135 ｍ、南    30 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　   9.7 ｍ、規模　　       131 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 五井駅南西方

2.9km		 法令

規制		 １低専
(30,50)
⑤地域要因の将
　来予測		 空地もみられる戸建住宅を中心とする住宅地域として当面は大きな変化なく推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市原市におけるＪＲ内房線沿線の住宅地域である。典型的な需要者層は都心方面へ通勤する市内及び周辺
市の居住者である。一次取得者層が需要者の中心である他、周辺市からの流入も見受けられる。最寄の五井駅からは徒
歩圏外ではあるが、底堅い住宅需要を背景に需給は概ね均衡している。市場の中心価格帯は、１３０㎡程度の更地で４
００万円～４６０万円前後、新築戸建で２，５００万円程度が中心の価格帯と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は画地規模が小さく駐車場付アパート等の収益物件の想定が困難なため、収益価格は試算できなかった。一
方で、周辺の類似住宅地の取引事例から得られた比準価格は市場性を反映し規範性が高く信頼できる。自用の戸建住宅
主体の低層住宅地域で、収益性より居住の快適性を重視する地域であるため、信頼性のある取引事例により求めた比準
価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　市原 -3                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,600 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[101.0]		 100
[187.8]		 [104.0]
100		 32,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内では、利便性の高い住宅地では需要は堅
調であるが、主に内陸部の住宅密度が低い地
域では人口減少もみられ需要は弱い。


駅から離れた住宅地で土地利用状況に特段の
変化はないが周辺の住宅団地の堅調な需要を
背景に、地価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 市原 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０８
８１７９
-201		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.5m私道、
中間画地
１低専

(30,50)
b ２５１０８
８１７９
-230		 市原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m私道、
中間画地
１低専

(30,50)
c ２５１０８
８１７９
-273		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 接面道路無、
無道路地
２住居
高度地区1種
(60,200)
d ２５１０８
９２８７
-49		 市原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,152  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
31,993 		 100
[ 100.0]
31,993 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
33,300 
b (　           ) 
25,969  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
26,355 		 100
[  84.6]
31,152 
32,400 
c (　           ) 
27,820  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
39,942 		 100
[ 127.7]
31,278 
32,500 
d (　           ) 
34,019  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
36,776 		 100
[ 114.5]
32,119 
33,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     32,800 円／㎡]  



市原 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の一般住宅を中心とする地域で、画地規模を考慮すると一般的な賃貸共同住宅の建築を想定することが
困難であるため適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 市原 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　市原市島野字塔ノ越１７９３番６
 0408000290009-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考