令和7年1月10日　提出 市原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市平田字貝塚３番３外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる既成住宅 地域 西4.5m市道 水道 五井 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.4 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 五井駅南西方 960m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか農地も見られる住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測 する。五井駅徒歩圏内は物件供給不足の状況が継続しており、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線各駅勢圏を中心とする住宅地域で、特に五井駅周辺と強い代替競争関係にある。需 要者は主に自己の居住用目的で取得する個人である。五井駅徒歩圏は物件の供給不足が顕著であり、高い利便性から需 要が競合するため地価は上昇傾向にある。最近は総額の高額化に伴い、従来より土地を小規模に分割して販売する動き も見られる。中心価格帯は約２００㎡の土地で約１，１００万円、新築戸建住宅は３千万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心であり、周辺の街路条件等を前提とした場合、市場性を有する共同住宅の想定は困難であり 、収益還元法は試算しなかった。主に居住の快適性や利便性が重視される地域であり、市場参加者は取引相場との比較 で意思決定を行う傾向が強い。本件では、類似地域において信頼性の高い取引事例を収集することができた。従って、 市場性を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,200 円／㎡ [104.8] 100 100 [101.0] 100 [193.0] [102.0] 100 54,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地の宅地需要は概ね堅調であるが、人口 減少や高齢化に伴う地域二極化の進行、建築 費の高騰や物価上昇等が市場に与える影響に 注視を要する。 地域内に特段の変化はないものの、南東方で は八幡椎津線の延伸工事が進捗中である。五 井駅周辺の物件供給不足等を背景に地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +95.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％