別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
柏 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 9-1 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.
鑑定評価額 12,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 228,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市新十余二２番１外
 ②地積
　(㎡)		 55,958  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2.5		 工場兼事務所

ＳＲＣ6		 大規模工場、配送セ
ンター等が建ち並ぶ
工業地域		 北西16m市道、四方路 水道、ガス、下水 柏たなか

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   480 ｍ、南   530 ｍ、北   390 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 145.0 ｍ、奥行　約　　 385.0 ｍ、規模　　    55,958 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 柏たなか駅南西方

1.1km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模工場、物流施設等が建ち並ぶ柏ＩＣ近くの工業地域であり、今後も機能更新等を経て発展的に推移してい
くものと予測する。物流施設用地の需要は堅調であり、当面は地価の上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    236,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、常磐自動車道、国道１６号、国道６号等へのアクセスが良好な内陸型工業地域一帯である。需要者とし
ては、自用の工場等を求める事業法人、物流施設の取得、開発等を目的とした不動産業者、投資ファンド等が混在し、
特に物流施設適地は高値となる傾向にある。外環自動車道が湾岸地域へ直接アクセス可能となり、さらに交通利便性が
向上した。地価水準としては、１㎡あたり２０万円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏における大規模地は物流施設用地としての需要が見込めることから収益還元法も適用した。但し、賃貸用物
流施設の投資価値は、建物スペック、賃貸形式、テナント契約条件等により変動するため、全て想定条件に基づく本件
収益価格は相対的信頼性がやや劣るものと思われる。従って、同一需給圏内の取引事例に基づく比準価格を標準に、収
益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 9-4                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 53.7]		 [106.0]
100		 228,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地は堅調な投資需要を背景に、多
少緩やかになりつつも上昇傾向が継続してい
る。中小工場用地も概ね堅調に推移している
。

柏ＩＣ周辺に工場や物流施設が集積している
工業地域。最寄駅徒歩圏内で労働力確保にお
ける優位性も認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -26.5
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７８９３
-1058		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
南6.5m、角地
工専

(70,200)
b ２５１０５
０７８９３
-1059		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m市道、
南東12.1m、
角地
工専
地区計画等
(70,200)
c ２５１０５
０７８９３
-1060		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区画街
路、南8m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
d ２５１０５
０７８９３
-1045		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東10m区画
街路、
中間画地
工業

(60,200)
e ２５１０５
０７８９３
-1048		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,438  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
135,645 		 100
[  59.1]
229,518 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
243,000 
b (　           ) 
91,703  		 100
[ 100.0]		 [ 122.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
108,975 		 100
[  51.1]
213,258 
226,000 
c (　           ) 
118,174  		 100
[ 100.0]		 [ 123.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
142,504 		 100
[  63.2]
225,481 
239,000 
d (　           ) 
105,875  		 100
[ 100.0]		 [ 163.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
173,529 		 100
[  81.1]
213,969 
227,000 
e (　           ) 
120,914  		 100
[ 100.0]		 [ 149.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
181,129 		 100
[  81.8]
221,429 
235,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -26.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    236,000 円／㎡]  



柏 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,724,106,024 
390,640,406 
1,333,465,618 
938,860,000 
394,605,618 		 （　0.9534）
376,216,996 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　  8,749,232,465 円　　　　（　    156,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 22,218.00 ＲＣ5 111,090.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   55,958 ㎡    145.0 m x  385.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造５階建の物流倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各階毎の一括賃貸を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,358 
30,172,044 		 3.0  90,516,132 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,358 
30,172,044 		 3.0  90,516,132 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,358 
30,172,044 		 3.0  90,516,132 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,358 
30,172,044 		 3.0  90,516,132 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,358 
30,172,044 		 3.0  90,516,132 
0.0  0 

計
111,090.00 
100.0 
111,090.00 

150,860,220 		 452,580,660 
0 
⑨年額支払賃料    150,860,220 円　×　12ヶ月　＝　   1,810,322,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 111,090.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,810,322,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    90,516,132 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,719,806,508 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       452,580,660 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,299,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,724,106,024 円　　　　（　        30,811 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,361 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,358 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 47,100,000 円  　　　　 15,700,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 72,412,906 円  　　　    1,810,322,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  106,277,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  133,450,000 円  　　　　 15,700,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    15,700,000 円  　　　　 15,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    15,700,000 円  　　　　 15,700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     390,640,406 円　（　　　　　　         6,981 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　 111,090.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0600 ×  20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 938,860,000 円  
（　　　　　        16,778 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,724,106,024 円      
②総費用 390,640,406 円      
③純収益　①－② 1,333,465,618 円      
④建物等に帰属する純収益 938,860,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 394,605,618 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 376,216,996 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,723 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  8,749,232,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     156,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市新十余二２番１
 0424000079886-0000
2 　柏市新十余二２番８
 0424000079893-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
柏 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 9-1 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.
鑑定評価額 12,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市新十余二２番１外
 ②地積
　(㎡)		 55,958  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2.5		 工場兼事務所

ＳＲＣ6		 大規模工場、配送セ
ンター等が建ち並ぶ
工業地域		 北西16m市道、四方路 水道、ガス、下水 柏たなか

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   480 ｍ、南   530 ｍ、北   390 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 145.0 ｍ、奥行　約　　 385.0 ｍ、規模　　    55,958 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 柏たなか駅南西方

1.1km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模工場や物流施設等が建ち並ぶ柏ＩＣへの接近性が良好な工業地域であり、今後も現環境を維持すると推測
。交通利便性に優る大規模物流施設適地は希少性が高く、旺盛な需要から地価は上昇傾向にて推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に常磐自動車道への輸送の効率性や規模等で代替性を有する国道１６号や国道６号への交通利便性に
優る内陸型工業地域である。需要者の中心は製造業や運送業、倉庫業等を営む法人のほか投資ファンド等も含まれ、特
に柏ＩＣへの利便性が良好な大規模物流施設適地はその希少性とも相俟って、旺盛な需要が継続している。市場での中
心的価格帯は規模等による価格差が大きく把握し難い面もあるが、㎡あたり２０万円台前半から半ば程となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産の市場性に着目して求められた価格であり市場の実態を反映している。収益価格は不動産の収益性に
着目して求められた価格であり、同一需給圏内の大規模地は物流施設用地としての需要が見込めることから収益還元法
も適用した。但し、想定要素が多いこともあり収益価格の精度はやや劣後する。よって、同一需給圏内の取引事例より
試算した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 9-4                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    107,000 円／㎡		 [112.1]
100		 100
[104.0]		 100
[ 52.9]		 [106.0]
100		 231,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市や野田市では、高速道路ＩＣや周辺地域
へのアクセスが良好な物流施設用地は、好調
なテナント需要や海外からの投資需要により
価格は上昇傾向。

高速道路等への接近性に優る工業地域であり
、広域的な交通利便性も良好な大規模物流施
設適地であることから、需要の高まりが継続
している。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -26.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 -28.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７８９３
-1066		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区画街路
、中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
b ２５１０５
０７８９３
-1058		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東9m市道、
南6.5m、角地
工専

(70,200)
c ２５１０５
０７８９３
-1063		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
東10m、
準角地
工専
地区計画等
(70,200)
d ２５１０５
０７８９３
-1064		 柏市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東3.4m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,950  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
132,537 		 100
[  60.5]
219,069 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
126,438  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
135,645 		 100
[  61.6]
220,203 
233,000 
c (　           ) 
125,469  		 100
[ 100.0]		 [ 120.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
153,892 		 100
[  66.7]
230,723 
245,000 
d (　     66,550) 
166,375  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
180,683 		 100
[  76.4]
236,496 
251,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -32.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



柏 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,713,949,288 
387,096,120 
1,326,853,168 
920,920,000 
405,933,168 		 （　0.9534）
387,016,682 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　  9,000,387,953 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 22,218.00 ＲＣ5 111,090.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   55,958 ㎡    145.0 m x  385.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄筋コンクリート造５階建の物流倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 各階毎の一括賃貸を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,350 
29,994,300 		 3.0  89,982,900 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,350 
29,994,300 		 3.0  89,982,900 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,350 
29,994,300 		 3.0  89,982,900 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,350 
29,994,300 		 3.0  89,982,900 
0.0  0 

 5～ 5		 倉庫
22,218.00 
100.0 
22,218.00 
1,350 
29,994,300 		 3.0  89,982,900 
0.0  0 

計
111,090.00 
100.0 
111,090.00 

149,971,500 		 449,914,500 
0 
⑨年額支払賃料    149,971,500 円　×　12ヶ月　＝　   1,799,658,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　 111,090.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,799,658,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    89,982,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,709,675,100 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       449,914,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,274,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,713,949,288 円　　　　（　        30,629 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 46,200,000 円  　　　　 15,400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 71,986,320 円  　　　    1,799,658,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  107,209,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  130,900,000 円  　　　　 15,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    15,400,000 円  　　　　 15,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    15,400,000 円  　　　　 15,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     387,096,120 円　（　　　　　　         6,918 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 132,000 円／㎡　×　 111,090.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0600 ×  20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 920,920,000 円  
（　　　　　        16,457 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,713,949,288 円      
②総費用 387,096,120 円      
③純収益　①－② 1,326,853,168 円      
④建物等に帰属する純収益 920,920,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 405,933,168 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 387,016,682 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,000,387,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市新十余二２番１
 0424000079886-0000
2 　柏市新十余二２番８
 0424000079893-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考