別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
柏 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-13 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.
鑑定評価額 170,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市風早１丁目３番４外
 ②地積
　(㎡)		 1,956  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 大中規模の店舗が建
ち並ぶ郊外路線商業
地域		 北東25m国道、背面道 水道、下水 柏

5.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   175 ｍ、南   200 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,956 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 柏駅南東方

5.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域で、大型店舗が建ち並び、路線商業地として熟成している。今後も現在の環境が維持さ
れていき、地価は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び隣接市内の路線商業地域で、需要者は路線商業地沿いの店舗を展開する大中法人であり、隣接市
のほか、都内等からも参入が認められる。周辺は大規模な物販店舗が多く、路線商業地域としての繁華性は高い。路線
商業地域は取引自体が少なく、規模や取引事情がそれぞれ異なり、その個別性ゆえに中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は柏市内の路線商業地の取引事例を採用した。商業地の事例は個別性が強いものの、適切な補修正を施し、説
得力は高い。収益価格は最有効使用の店舗を想定したが、市場参加者は市場動向を重視して意思決定をすると考えられ
る。よって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を標準とし、収益価格は比較考量し、代表標準地価格から
検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-8                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[200.7]		 [102.0]
100		 86,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足踏みも残るものの緩やかに回復して
いる。また、物価上昇やアメリカの政策、中
東情勢、金融資本市場の変動等に十分注意す
る必要がある。

国道沿いの路線商業地域で、大型店舗が建ち
並び路線商業地として熟成している。地価は
微増傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +93.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０８３８３
-21		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東9m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
b ２５１０５
０７２０８
-1018		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.5m国
道、
北西6.7m、
角地
準住居
高度地区1種
(70,200)
c ２５１０５
０９６８１
-39		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.6m市道
、南西4.5m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
d ２５１０５
０９０８２
-40		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e ２５１０５
０７２０８
-1037		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東11m県道、
北西5.5m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,659 		 100
[ 112.2]
85,258 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
87,000 
b (　           ) 
115,000  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
129,316 		 100
[ 151.3]
85,470 
87,200 
c (　           ) 
56,898  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.7]
82,007 		 100
[ 100.7]
81,437 
83,100 
d (　           ) 
103,636  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
107,443 		 100
[ 122.0]
88,068 
89,800 
e (　           ) 
91,288  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[  89.8]		 100
[  99.8]
112,454 		 100
[ 128.1]
87,786 
89,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.5 交通・接近　  +5.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,000 円／㎡]  



柏 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地で、再調達原価の把握が困難であるため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,030,589 
4,436,367 
16,594,222 
11,971,600 
4,622,622 		 （　0.9739）
4,501,972 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    100,043,822 円　　　　（　     51,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 780.00 ＬＳ1 780.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   1,956 ㎡     39.0 m x   50.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建て店舗（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 共用部分、階段等がないため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
780.00 
100.0 
780.00 
2,434 
1,898,520 		 8.0  15,188,160 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
780.00 
100.0 
780.00 

1,898,520 		 15,188,160 
0 
⑨年額支払賃料      1,898,520 円　×　12ヶ月　＝　      22,782,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,782,240 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,890,926 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,891,314 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,188,160 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         139,275 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,030,589 円　　　　（　        10,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,434 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 519,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 683,467 円  　　　       22,782,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,417,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,470,500 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,436,367 円　（　　　　　　         2,268 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     780.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,971,600 円  
（　　　　　         6,120 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,030,589 円      
②総費用 4,436,367 円      
③純収益　①－② 16,594,222 円      
④建物等に帰属する純収益 11,971,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,622,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,501,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,302 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    100,043,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市風早一丁目３番４
 0424001114451-0000
2 　柏市風早一丁目３番５
 0424000458888-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
柏 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-13 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.
鑑定評価額 171,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市風早１丁目３番４外
 ②地積
　(㎡)		 1,956  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1.2		 店舗

Ｓ1		 大中規模の店舗が建
ち並ぶ郊外路線商業
地域		 北東25m国道、背面道 水道、下水 柏

5.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   175 ｍ、南   200 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,956 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 柏駅南東方

5.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域で、当分の間現環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及びその周辺市域の幹線道路沿いの商業地域一帯と判断した。主たる需要者は大手飲食チェーン店舗
、自動車販売ディーラー、遊戯店舗、物販等を運営する法人事業主若しくは、地元企業と判断した。供給者は個人事業
主や地元企業等である。当該地域は、交通量も多く周辺に大型店舗が連担している事から、路線商業地として繁華性が
高く一定の需要を有する。地価水準は６０，０００円／㎡～１００，０００円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており、各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格
は不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有す
る。本件での対象不動産の典型的な需要者は自己使用目的の事業主であり、賃料収入を目的とする投資家層とは異なる
。以上から、比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-8                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[100.0]		 100
[198.6]		 [102.0]
100		 87,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響などがみられ、景気は一部に
弱めの動きもみられるが、緩やかに回復して
いる。


幹線道路沿いの路線商業地域で、特段の変動
要因等はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +91.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-1012		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北18m市道、
東8m、角地
１住居

(70,200)
b ２５１０５
０７２０８
-1046		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10.9m市道、
東4.4m、南5m、
三方路
近商

(90,200)
c ２５１０５
０７２０８
-1049		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東21m国道、
北西8m、
南西7m、
南東6m、
四方路
準住居
高度地区2種
(70,200)
d ２５１０５
０７２０８
-1052		 野田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西18m市道、
南11m、
東4.5m、
東4.5m、
四方路
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,692  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
68,692 		 100
[  86.6]
79,321 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
80,900 
b (　           ) 
49,302  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[  81.5]
68,357 		 100
[  88.3]
77,414 
79,000 
c (　           ) 
110,011  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
96,867 		 100
[  95.5]
101,431 
103,000 
d (　           ) 
99,962  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
96,710 		 100
[  94.0]
102,883 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  -0.5
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     87,600 円／㎡]  



柏 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,736,818 
4,382,620 
16,354,198 
11,830,000 
4,524,198 		 （　0.9739）
4,406,116 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     97,913,689 円　　　　（　     50,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 780.00 ＬＳ1 780.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   1,956 ㎡     39.0 m x   50.0 m  前面道路：国道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 軽量鉄骨造１階建、１棟貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しの為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
780.00 
100.0 
780.00 
2,400 
1,872,000 		 8.0  14,976,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
780.00 
100.0 
780.00 

1,872,000 		 14,976,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,872,000 円　×　12ヶ月　＝　      22,464,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,464,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,864,512 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,599,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,976,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         137,330 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,736,818 円　　　　（　        10,602 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 507,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 673,920 円  　　　       22,464,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,427,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,436,500 円  　　　　    169,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,382,620 円　（　　　　　　         2,241 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9739    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 169,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     780.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,830,000 円  
（　　　　　         6,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,736,818 円      
②総費用 4,382,620 円      
③純収益　①－② 16,354,198 円      
④建物等に帰属する純収益 11,830,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,524,198 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,406,116 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,253 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     97,913,689 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市風早一丁目３番４
 0424001114451-0000
2 　柏市風早一丁目３番５
 0424000458888-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考