別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
柏 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.
鑑定評価額 278,000,000 円  １㎡当たりの価格 845,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市中央町８１７番１２外
｢中央町２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗、事務所兼
共同住宅ビルが多い
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 柏

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       329 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道　　 交通

施設		 柏駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル等が集積する既成の商業地域として熟成しており、今後も現在の環境を維持するものと予測する。最寄
駅徒歩圏に位置し、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    884,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    685,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線柏駅及びＪＲ常磐線主要駅周辺付近に形成された商業地域。需要者の中心は地元法人、不動産
会社、投資家等である。駅至近の成熟した商業地域で、再開発ビルの完成により周辺が整備され商業繁華性が増し、堅
調な需要が見込まれる。商業地の取引事例が少なく、また、土地利用の方法等により価格水準が異なるため中心価格帯
は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は周辺商業地の取引事例より求めており、現実の市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動
産の収益性に着目した価格で、本件のような収益不動産においては重視すべき価格であるが、想定要素が多く信頼性は
やや劣る。したがって、本件では実証性が高い比準価格に、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-2                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    733,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[104.9]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 847,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    816,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向で推移しており、地価
水準については、上昇率は縮小しつつも全般
的に堅調に推移している。


近隣の再開発事業の完成により繁華性が増し
ている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -17.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-32		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m市道、
南西10m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
b ２５１０５
０７２０８
-1002		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c ２５１０５
０９３１４
-44		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東28m国道、
北西4m、
二方路
商業

(90,400)
d ２５１０５
０７２０８
-1006		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14m市道、
北3.6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
605,016  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
591,187 		 100
[  60.3]
980,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
980,000 
b (　           ) 
488,866  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
520,642 		 100
[  60.9]
854,913 
855,000 
c (　           ) 
544,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
539,214 		 100
[  66.0]
816,991 
817,000 
d (　           ) 
1,095,640  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 101.6]
1,180,608 		 100
[ 102.5]
1,151,813 
1,150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.5 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +14.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    884,000 円／㎡]  



柏 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,752,602 
13,090,487 
33,662,115 
23,988,800 
9,673,315 		 （　0.9549）
9,237,048 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    225,293,854 円　　　　（　    685,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 201.37 ＲＣ7 1,153.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   329 ㎡     18.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ７階建店舗事務所ビル（１～２階：賃貸店舗、３～７階：各賃貸事務所）。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.37 
85.0 
171.13 
6,000 
1,026,780 		 10.0  10,267,800 
1.0  1,026,780 

 2～ 2		 店舗
158.76 
85.6 
135.97 
4,500 
611,865 		 10.0  6,118,650 
1.0  611,865 

 3～ 7		 事務所
158.76 
85.6 
135.97 
3,000 
407,910 		 5.0  2,039,550 
1.0  407,910 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,153.93 
85.5 
986.95 

3,678,195 		 26,584,200 
3,678,195 
⑨年額支払賃料      3,678,195 円　×　12ヶ月　＝　      44,138,340 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     986.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,329,530 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,467,870 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,105,833 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,362,037 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,584,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         243,777 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,678,195 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,146,788 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,752,602 円　　　　（　       142,105 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,095 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,880,000 円  　　　　    376,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,946,787 円  　　　       49,467,870　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,315,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,196,000 円  　　　　    376,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       376,000 円  　　　　    376,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       376,000 円  　　　　    376,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,090,487 円　（　　　　　　        39,789 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 376,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,153.93 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,988,800 円  
（　　　　　        72,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,752,602 円      
②総費用 13,090,487 円      
③純収益　①－② 33,662,115 円      
④建物等に帰属する純収益 23,988,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,673,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,237,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,076 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    225,293,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     685,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市中央町８１７番１２
 0424000091176-0000
2 　柏市中央町８１７番３１
 0424000091194-0000
3 　柏市中央町８１７番３２
 0424000091195-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
柏 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-11 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　永井　宏治   TEL.
鑑定評価額 281,000,000 円  １㎡当たりの価格 855,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市中央町８１７番１２外
｢中央町２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 329  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 小売店舗、事務所兼
共同住宅ビルが多い
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 柏

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    65 ｍ、南    25 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       329 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 柏駅南東方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 柏駅南口の開業柏駅東口の再開発事業の完了により周辺が整備されたことで、歩行者通行量が増加している。投
資法人等からの需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    888,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び隣接市の駅から近い駅前商業地域で、需要者は駅前商業地に出店を目的とする法人、投資目的の
投資法人等であり、柏市や隣接市のほか、県内主要都市や都内からも参入が認められる。駅から近く、繁華性が高いこ
とから、収益物件に対する需要は根強い地域である。坪単価としては２５０万～３００万円程度とも考えられるが、商
業地はその個別性ゆえに中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はＪＲ常磐線沿線の商業地の取引事例を採用した。商業地の事例は個別性が強いものの、適切な補修正を施し
、説得力は高い。収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅を想定したが、市場参加者は市場動向を重視して意思決定を
すると考えられる。よって、市場を反映した取引事例比較法による比準価格を標準とし、収益価格は比較考量し、代表
標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-2                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    733,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[104.9]		 100
[ 86.8]		 [100.0]
100		 853,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    816,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は足踏みも残るものの緩やかに回復して
いる。また、物価上昇やアメリカの政策、中
東情勢、金融資本市場の変動等に十分注意す
る必要がある。

柏駅至近の商業地域であり、地域要因に変動
は見られない。一般的要因の影響を受け、地
価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-1007		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西4m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b ２５１０５
０７２０８
-1030		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.8m市道、
中間画地
商業

(90,348)
c ２５１０５
０８７４２
-1025		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,200)
d ２５１０５
０７２０８
-1025		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.8m市道、
北4m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
483,999  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
646,744 		 100
[  72.2]
895,767 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
896,000 
b (　           ) 
664,028  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
747,032 		 100
[  85.4]
874,745 
875,000 
c (　           ) 
570,512  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
624,140 		 100
[  70.8]
881,554 
882,000 
d (　           ) 
458,735  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
485,642 		 100
[  54.1]
897,675 
898,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    888,000 円／㎡]  



柏 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地で、再調達原価の把握が困難であるため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,942,150 
11,519,386 
32,422,764 
22,457,600 
9,965,164 		 （　0.9549）
9,515,735 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    232,091,098 円　　　　（　    705,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 201.37 ＲＣ7 1,153.93
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   329 ㎡     18.5 m x   18.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階～７階は事務所を想定。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.37 
85.0 
171.13 
5,796 
991,869 		 10.0  9,918,690 
1.0  991,869 

 2～ 2		 店舗
158.76 
85.6 
135.97 
4,140 
562,916 		 10.0  5,629,160 
1.0  562,916 

 3～ 7		 事務所
158.76 
85.6 
135.97 
2,760 
375,277 		 5.0  1,876,385 
1.0  375,277 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,153.93 
85.5 
986.95 

3,431,170 		 24,929,775 
3,431,170 
⑨年額支払賃料      3,431,170 円　×　12ヶ月　＝　      41,174,040 円 
⑩a共益費（管理費）             450 円／㎡　×　     986.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,329,530 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,503,570 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,859,796 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,643,774 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,929,775 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         228,606 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,431,170 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,069,770 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,942,150 円　　　　（　       133,563 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,760 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,760,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,720,286 円  　　　       46,503,570　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,343,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,992,000 円  　　　　    352,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       352,000 円  　　　　    352,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,519,386 円　（　　　　　　        35,013 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 352,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　   1,153.93 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,457,600 円  
（　　　　　        68,260 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,942,150 円      
②総費用 11,519,386 円      
③純収益　①－② 32,422,764 円      
④建物等に帰属する純収益 22,457,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,965,164 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,515,735 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,923 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    232,091,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     705,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市中央町８１７番１２
 0424000091176-0000
2 　柏市中央町８１７番３１
 0424000091194-0000
3 　柏市中央町８１７番３２
 0424000091195-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考