別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
柏 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-7 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市加賀３丁目１９５４番１２
｢加賀３－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(90,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗付住宅、事務所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 増尾

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 増尾駅北西方

260m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗等が建ち並ぶ駅前商店街であるが、繁華性はやや減退傾向にある。地域に格別の変動を与える要因も見
受けられないため当面は現状を維持しながら推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市内若しくは周辺都市の小規模商業地域等で、需要者の中心は地縁的選好性を有する個人事業者等であ
り圏外からの参入者は少ない。周辺地域のロードサイド店舗等への顧客の流出が見られ、駐車場を備えていない小規模
店舗中心の当該商店街の繁華性はやや減退傾向にあるものの、駅接近良好であることから周辺住民を対象に一定の需要
が見込める。地域内の不動産取引は少ないものの１００㎡程度の土地で概ね１，３００～１，５００万円程度の水準。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法においては、対象地上に最有効使用の建物を建築、賃貸に供することを想定しており想定的要素が含まれて
いる。また、対象標準地の存する小規模商業地域においては自用目的での取得が主となると考えられることから、柏市
及び周辺市の商業地域に存する規範性を有する取引事例から求められた比準価格を中心に、収益性を反映した収益価格
は参考に止め、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[138.9]		 [100.0]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。柏市の人口は近年増加傾向
。優良な収益物件への取得需要は堅調だが供
給は限定的。

小規模な駅前商業地域であり、空テナントの
増加や住宅に建て替わるなど商況はやや低迷
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-1009		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.4m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
地区計画等
(90,200)
b ２５１０５
０９６８１
-39		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4.6m市道
、南西4.5m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
c ２５１０５
０７２０８
-1022		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
東6m、北4.5m、
三方路
近商

(90,200)
d ２５１０５
０９６７６
-7		 我孫子市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
135,789  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
140,542 		 100
[ 101.5]
138,465 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
138,000 
b (　           ) 
56,898  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.7]
82,007 		 100
[  74.1]
110,671 
111,000 
c (　           ) 
121,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
116,847 		 100
[  96.2]
121,463 
121,000 
d (　           ) 
197,380  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
198,329 		 100
[ 121.2]
163,638 
164,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -29.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    134,000 円／㎡]  



柏 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,304,244 
1,515,187 
3,789,057 
3,622,080 
166,977 		 （　0.9530）
159,129 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      3,536,200 円　　　　（　     33,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.40 Ｓ3 205.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
地区計画等		 90 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      8.1 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階：店舗と想定。 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,920 
170,178 		 2.0  340,356 
1.0  170,178 

 2～ 2		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,628 
153,160 		 2.0  306,320 
1.0  153,160 

 3～ 3		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,482 
144,651 		 2.0  289,302 
1.0  144,651 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.20 
85.2 
174.84 

467,989 		 935,978 
467,989 
⑨年額支払賃料        467,989 円　×　12ヶ月　＝　       5,615,868 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,615,868 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       466,117 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,149,751 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           935,978 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          467,989 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         145,910 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,304,244 円　　　　（　        50,040 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,008 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,920 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 269,500 円  　　　　     53,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 561,587 円  　　　        5,615,868　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      458,100 円  　　　　     53,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,515,187 円　（　　　　　　        14,294 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     205.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,622,080 円  
（　　　　　        34,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,304,244 円      
②総費用 1,515,187 円      
③純収益　①－② 3,789,057 円      
④建物等に帰属する純収益 3,622,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 166,977 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 159,129 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,501 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,536,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市加賀三丁目１９５４番１２
 0424000039399-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
柏 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-7 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.
鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市加賀３丁目１９５４番１２
｢加賀３－１９－３｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種
地区計画等

(90,200)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗付住宅、事務所
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 南西14.5m市道 水道、ガス、下水 増尾

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    75 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.1 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       106 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 増尾駅北西方

260m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 増尾駅近くの小規模店舗等連担する商店街である。繁華性の低い商業地ではあるものの、駅近接である事から一
定の需要は有する。地価は微増で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及びその周辺市の商業地域一帯と判断した。主たる需要者は地縁的選好性を有する地元企業、物販、
飲食店舗、診療所等と判断した。供給者は地元企業や店舗経営者等である。当該地域は増尾駅に近いものの、一般住宅
も混在している事から、店舗用地としては繁華性が低い。一方で増尾駅に近い事から店舗、居宅、両用途で一定の需要
を有する。地価は１０６㎡程度の土地で１，４５０万円前後。周辺の住宅地の価格上昇の影響を受け微増傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており、各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格
は不動産の収益性に着目した理論的な価格であり、賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有す
る。本件での対象不動産の典型的な需要者は自己使用目的の事業主であり、賃料収入を目的とする投資家層とは異なる
。以上から、比準価格を重視し収益価格は参考に留め代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 5-10                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    178,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[100.0]		 100
[137.8]		 [100.0]
100		 135,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の影響などがみられ、景気は一部に
弱めの動きもみられるが、緩やかに回復して
いる。


駅に比較的近い商店街ではあるが繁華性は低
い。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-1018		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東22.5m国
道、
北西6.7m、
角地
準住居
高度地区1種
(70,200)
b ２５１０５
０７４９９
-1022		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
c ２５１０５
０９０８２
-40		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ２５１０５
０７２０８
-1013		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m国道、
南西4m、
二方路
準住居
高度地区1種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,000  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
129,316 		 100
[  95.1]
135,979 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
120,717  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
118,628 		 100
[  92.1]
128,803 
129,000 
c (　           ) 
103,636  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
107,443 		 100
[  82.9]
129,606 
130,000 
d (　           ) 
152,379  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
156,373 		 100
[ 112.1]
139,494 
139,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



柏 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,332,647 
1,519,094 
3,813,553 
3,600,520 
213,033 		 （　0.9539）
203,212 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      4,515,822 円　　　　（　     42,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 68.40 Ｓ3 205.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
地区計画等		 90 ％   200 ％   200 ％   106 ㎡      8.1 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗ビルを想定 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,883 
168,021 		 2.0  336,042 
1.0  168,021 

 2～ 2		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,595 
151,237 		 2.0  302,474 
1.0  151,237 

 3～ 3		 店舗
68.40 
85.2 
58.28 
2,595 
151,237 		 2.0  302,474 
1.0  151,237 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
205.20 
85.2 
174.84 

470,495 		 940,990 
470,495 
⑨年額支払賃料        470,495 円　×　12ヶ月　＝　       5,645,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,645,940 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       468,613 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,177,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           940,990 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,629 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          470,495 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         146,691 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,332,647 円　　　　（　        50,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,883 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 269,500 円  　　　　     53,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 564,594 円  　　　        5,645,940　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      458,100 円  　　　　     53,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,900 円  　　　　     53,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,519,094 円　（　　　　　　        14,331 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9539    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     205.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0668     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,600,520 円  
（　　　　　        33,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,332,647 円      
②総費用 1,519,094 円      
③純収益　①－② 3,813,553 円      
④建物等に帰属する純収益 3,600,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 213,033 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 203,212 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,515,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市加賀三丁目１９５４番１２
 0424000039399-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考