別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
柏 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市旭町２丁目８６０番１
｢旭町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1		 事務所

ＲＣ5F1B		 中層店舗付事務所、
共同住宅が混在する
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 柏

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       323 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項は無い。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 柏駅南西方

310m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 柏駅西口の繁華性は高くない商業地域で当面現環境を維持するものと予想される。利便性等から高層マンション
としての競争力も見込まれ、価格は強含みから上昇傾向。ただし中長期的に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    381,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市のＪＲ常磐線各駅等を中心に形成された商業地域で、需要者の中心は地元法人等や、投
資業者等である。商業的な繁華性は高くないものの、その利便性等から共同住宅等しての利用も視野に入るものと思料
される。地価は商業地の通常売買の取引事例は少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯
は見出せない。視認性に優る等の立地及び稀少性がある場合には相当の高値取引も想定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、柏駅西口の繁華性の高くない商業地域である。実際の市場で生起した複数の取引事例を基に比準して求め
られた比準価格は説得力を有する。一方、収益価格は将来純収益の現価の総和を求めたもので不動産の経済価値の本質
を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を包含している。本件では、比準価格を重視し収益価格を比
較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    375,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢、為替相場、金利動向、各種原材料
の高騰等により経済情勢は依然不透明でそれ
らが地価に与える影響を中長期的に注視する
必要がある。

柏駅西口の繁華性の低い商業地だが利便性等
から高層マンションとしての競争力も見込ま
れ、今後建替え等にあたり共同住宅が増加す
る可能性もある。

価格形成要因については標準的である。なお
、個別的要因に変化は無い。格差率に変動は
ない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-1		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m市道、
北西7.2m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
b ２５１０５
０７２０８
-1014		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.2m市道
、東4m、
二方路
商業

(90,312)
c ２５１０５
０７２０８
-1019		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東5m市道、
中間画地
商業

(90,300)
d ２５１０５
０７２０８
-1028		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
南西4m、角地
商業

(100,400)
e ２５１０５
０７２０８
-1035		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.7m県道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
321,684  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
319,846 		 100
[  86.9]
368,062 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
368,000 
b (　           ) 
282,056  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
317,277 		 100
[  85.7]
370,218 
370,000 
c (　           ) 
352,497  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
397,558 		 100
[  88.1]
451,258 
451,000 
d (　           ) 
313,846  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
333,573 		 100
[  93.2]
357,911 
358,000 
e (　           ) 
334,296  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
371,403 		 100
[  89.8]
413,589 
414,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



柏 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,126,014 
12,001,414 
33,124,600 
27,585,000 
5,539,600 		 （　0.9321）
5,163,461 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    122,939,548 円　　　　（　    381,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 184.96 ＲＣ10 1,361.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   323 ㎡     18.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の利用状況から１階店舗、２階以上共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 共用部分を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.51 
64.7 
114.90 
4,505 
517,625 		 8.0  4,141,000 
1.0  517,625 

 2～ 3		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,650 
331,886 		 1.0  331,886 
1.0  331,886 

 4～ 6		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,703 
338,524 		 1.0  338,524 
1.0  338,524 

 7～ 9		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,730 
341,905 		 1.0  341,905 
1.0  341,905 

10～10		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,783 
348,543 		 1.0  348,543 
1.0  348,543 

計
1,361.82 
91.2 
1,242.06 

3,571,227 		 7,194,602 
3,571,227 
⑨年額支払賃料      3,571,227 円　×　12ヶ月　＝　      42,854,724 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,242.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,471,416 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,326,140 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,928,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,398,070 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,194,602 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,975 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,571,227 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,661,969 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,126,014 円　　　　（　       139,709 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,250,000 円  　　　　    450,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,732,614 円  　　　       47,326,140　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      293,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,825,000 円  　　　　    450,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       450,000 円  　　　　    450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       450,000 円  　　　　    450,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,001,414 円　（　　　　　　        37,156 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9321    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 450,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,361.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,585,000 円  
（　　　　　        85,402 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,126,014 円      
②総費用 12,001,414 円      
③純収益　①－② 33,124,600 円      
④建物等に帰属する純収益 27,585,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,539,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,163,461 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,986 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    122,939,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     381,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市旭町二丁目８６０番１
 0424000009362-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
柏 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 5-5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 126,000,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市旭町２丁目８６０番１
｢旭町２－２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 323  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:1		 事務所

ＲＣ5F1B		 中層店舗付事務所、
共同住宅が混在する
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 柏

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       323 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 柏駅南西方

310m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ常磐線のターミナル駅である柏駅は県内有数の利用客を誇り、駅前の商業地域は根強い需要が見込まれる。
地域特性に特段の変動はない。土地取引は少なく売り出し物件があれば買い手は付きやすい。地価は上昇傾向。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    363,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内のターミナル駅至近の商業地域で、更地の最有効使用は１階店舗付共同住宅を想定した。主たる
需要者は中堅・大手の不動産開発事業者となり、建物完成後、個人・法人投資家へ転売を目的として購入を検討する。
１階店舗の想定テナントは、柏駅至近のため飲食店舗・物販店舗など多様なテナント属性が考えられる。柏駅西口から
国道６号線までの駅前商業地域は希少性が極めて高く、取引も少ないため土地の価格水準は掴みづらい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の柏駅徒歩圏の商業地域の取引事例に基づく取引事例比較法及び１棟店舗付共同住宅を賃貸想定した収益
還元法を適用した。取引事例比較法の適用にあたり対象標準地と同じ柏駅に近い取引事例を収集・採用した。収益還元
法における還元利回り等には将来予測を含むものであることから、より実証的で規範性の高い取引事例を基に適用した
取引事例比較法で求めた比準価格を重視し収益還元法で求めた収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    375,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあり、柏市の人口、世帯数
とも増加傾向。柏市内の住宅地・商業地とも
にすべての地域で上昇傾向。


特に地域要因の変動は見られないが、柏駅至
近の商業地域への需要は堅調で、地価は上昇
傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７２０８
-1028		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m県道、
南西4m、角地
商業

(100,400)
b ２５１０５
０７２０８
-1035		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.7m県道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
c ２５１０５
０７２０８
-1054		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東14m市道、
南西5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２５１０５
０７２０８
-1014		 柏市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西5.2m市道
、東4m、
二方路
商業

(90,312)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
313,846  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
333,573 		 100
[  93.2]
357,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
358,000 
b (　           ) 
334,296  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
371,403 		 100
[  89.8]
413,589 
414,000 
c (　           ) 
400,502  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
431,279 		 100
[ 106.3]
405,719 
406,000 
d (　           ) 
282,056  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
317,277 		 100
[  90.0]
352,530 
353,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +12.5 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



柏 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,118,318 
11,063,975 
33,054,343 
27,891,500 
5,162,843 		 （　0.9541）
4,925,869 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    117,282,595 円　　　　（　    363,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 184.96 ＲＣ10 1,361.82
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   323 ㎡     18.5 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域性から店舗付き共同住宅を想定。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.51 
64.7 
114.90 
3,975 
456,728 		 8.0  3,653,824 
1.0  456,728 

 2～ 3		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,650 
331,886 		 1.0  331,886 
1.0  331,886 

 4～ 6		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,677 
335,267 		 1.0  335,267 
1.0  335,267 

 7～ 9		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,703 
338,524 		 1.0  338,524 
1.0  338,524 

10～10		 居宅
131.59 
95.2 
125.24 
2,730 
341,905 		 1.0  341,905 
1.0  341,905 

計
1,361.82 
91.2 
1,242.06 

3,483,778 		 6,680,874 
3,483,778 
⑨年額支払賃料      3,483,778 円　×　12ヶ月　＝　      41,805,336 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,242.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,471,416 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        46,276,752 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,840,970 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,435,782 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,680,874 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,264 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,483,778 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,621,272 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,118,318 円　　　　（　       136,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,365,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 4,627,675 円  　　　       46,276,752　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      293,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,867,500 円  　　　　    455,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       455,000 円  　　　　    455,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,063,975 円　（　　　　　　        34,254 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 455,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 318,000 円／㎡　×　   1,361.82 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,891,500 円  
（　　　　　        86,351 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,118,318 円      
②総費用 11,063,975 円      
③純収益　①－② 33,054,343 円      
④建物等に帰属する純収益 27,891,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,162,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,925,869 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,250 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,282,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     363,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市旭町二丁目８６０番１
 0424000009362-0000
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備考