令和7年1月15日　提出 柏 -79　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -79 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 1,220,000,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市若柴字原山２７７番７ (柏北部中央地区１６２街区３画地) ②地積 　(㎡) 2,980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 地区計画等 景観重点地区 (90,300) 1:1 共同住宅 ＲＣ14 高層の共同住宅が見 られる区画整理中の 住宅地域 南10m区画街路 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  56.9 ｍ、奥行　約　　  52.4 ｍ、規模　　     2,980 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ区画街路 交通 施設 柏の葉キャンパス駅南 東方 480m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  地区計画等 景観重点地区 ⑤地域要因の将 　来予測 都心直結のつくばエクスプレス線、柏の葉キャンパス駅から徒歩圏にある区画整然とした住宅地域である。付近 は分譲マンションが多く見られ、需要も堅調であることから、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    410,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              384,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の駅徒歩圏にある生活、交通利便性に富む地域一帯で、特につくばエクスプレス線沿線が その中心となる。需要者は分譲マンションのデベロッパーであり、特に対象標準地の存する柏の葉キャンパス駅周辺は 、大手不動産会社による総合的な街づくりが行われていることから人気があり、建築費の高騰が続く中でも分譲単価は 上昇している。土地の価格帯は規模にもよるが３８万円／㎡～４５万円／㎡程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション用地の取引は土地の取引相場を考慮しつつ、最終的には投資採算性を基に意思決定がなされる。市場の実態 を反映した比準価格は、規範性を有する事例により価格水準が把握される。一方、開発法による価格は販売価格、建築 工事費等を価格時点において柔軟に設定することから、状況に応じた価格を求めることが可能となる。本件では、比準 価格を重視し、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -75                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [100.0] 100 [ 74.8] [100.0] 100 409,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    381,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市は、広域で鉄道網が弱く、利便性の良い 地域が限定される傾向にあるものの、人口・ 世帯数共に増加中。地価はこれを背景に上昇 傾向にある。 最寄駅に近く、区画整理による住環境の良好 な住宅地域。ＴＸ沿線でマンション需要は根 強く、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　 -33.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％