令和7年1月10日　提出 柏 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -71 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 83,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市宿連寺字天王前３９４番２１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い県道 背後の既成住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 北柏 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 北柏駅北西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からはバス便の利用が必要な住宅地域であり、現状の環境が引き続き維持されると見込まれる。一方で、 やや交通利便性に劣るものの、県道沿いに生活利便施設が整備されていることから、地価の上昇が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市内においてＪＲ常磐線の各駅からやや離れた位置にあり、バス便を利用する住宅地域と判断される 。需要者の中心は地縁性を有する一次取得者層と推定される。供給が多い地域ではないものの、近年では県道沿いにお いても一般住宅としての分譲事例が見られる。土地は標準地規模で１，１００万円から１，２００万円程度、新築住宅 は３，５００万円程度が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、居住の快適性が重視される住宅地域に位置し、アパート等の収益物件がほとんど見られないことから、土 地取引は自己使用目的が中心であると判断される。このため、本件では収益性を反映した収益価格は試算せず、実際の 不動産取引の実態を反映した比準価格を試算したうえで、代表標準地価格から導き出される規準価格との均衡にも十分 留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -5                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,200 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [105.0] 100 83,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の上昇や建物価格の高騰が進む中、負担 感のある価格水準に達する事例も見られる。 金利上昇の影響も加わり、今後の動向には注 視が必要である。 交通接近性にやや劣る住宅地域である。地域 要因に特段の変動要因は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％