令和7年1月10日　提出 柏 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -61 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市小青田２丁目１６番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 柏たなか 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 柏たなか駅西方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理が実施された住宅地域であり、駅から徒歩圏内に位置する利便性の高さに加え、良好な住環境を有して いる。その結果、地価は上昇傾向を示している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＴＸ線を中心とし、「柏たなか」及び「柏の葉キャンパス」駅を最寄りとする住宅地域一帯である。「柏 たなか」駅周辺では街づくりが進行しており、住宅街としての発展が顕著である。周辺地域は、土地区画整理事業が完 了した良好な住環境を有し、居住ニーズは高水準で推移している。主な居住者層は、新しい街を好む若年ファミリー層 が中心である。取引水準は標準的な土地で約３，３００万円、新築戸建住宅は５，０００万円台が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅地域内に位置しており、自己使用を目的とする取引が中心である。これらの需要者は、収益性よ りも居住性や快適性を重視し、市場動向を考慮して意思決定を行う傾向があるため、収益価格は試算しない。一方で、 複数の取引事例を収集した結果に基づき算出された比準価格は、市場の実態を適切に反映していると考えられる。この ため、本件では比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [108.4] 100 100 [105.0] 100 [ 68.9] [102.0] 100 200,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の上昇や建物価格の高騰が進む中、負担 感のある価格水準に達する事例も見られる。 金利上昇の影響も加わり、今後の動向には注 視が必要である。 住環境の整備が進展した駅徒歩圏内に位置す る住宅地であり、住宅地としての成熟度が高 まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.5 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％