令和7年1月15日　提出 柏 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -60 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　車　英玉   TEL.

鑑定評価額 9,990,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市岩井字坂台１８１番２外 ②地積 　(㎡) 456   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 新興の分譲住宅地に 近い農家住宅地域 北5.5m市道 水道 我孫子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   205 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.8 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       456 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 我孫子駅南東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅地で、今後も現環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市内及び周辺市の市街化調整区域内の住宅地域一帯と判断した。主たる需要者は地縁的選好性を有する 中高年層と思料される。当該需要者は、周辺環境、建物建築の有無等を考慮して意思決定を行う。当該地域は利便性が 劣る市街化調整区域内に存し、建物建築に制限等も多くある事から需要は限定的である。市街地に近いものの取引件数 も少なく動きは鈍い。周辺での地価上昇の影響も受け取引水準は約２万／㎡～約２万５千円／㎡程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は駅からやや距離のある市街化調整区域内の農家住宅地に存し、主たる需要者は自己使用目的の取引が中心 であると考えられる。市街化調整区域内である事から収益用不動産は想定は難しく、非現実的である事からも収益価格 の試算は断念した。一方で、多数の取引事例を収集し求められた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているものと 思料する。以上から、本件では比準価格を採用し代表標準地との均衡にも留意し上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -72                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [101.9] [100.0] 100 21,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇の影響などがみられ、景気は一部に 弱めの動きもみられるが、緩やかに回復して いる。 市街化調整区域内の農家住宅地域で、利便性 が劣り、用途も限定的。地域要因に特段の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％