令和7年1月15日　提出 柏 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -56 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.

鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市名戸ケ谷字東小橋７６４番１外 ②地積 　(㎡) 779   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、畑 も見られる住宅地域 西6.8m市道、南側道 水道 柏 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   270 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       779 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅地利用者の属性により、別 途行政的な協議を要する地域 。 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に近く畑も見られる農家住宅地域で、市街化調整区域に指定され宅地利用に制約が加えられていることか ら、今後も現状の周辺環境が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市等で市街化調整区域に指定され既存住宅等が見られる地域一帯である。主な需要者は地縁的選好性 を有する個人等である。行政的な規制から宅地利用や権利承継に当たって様々な制約が加えられており、市場競争力に 劣るが、比較的市街地へ近く生活利便施設も見られることから、一定の需要が認められる。１３万円／坪から１４万円 ／坪程度の地価水準と判断されるが、規模、事情等が一様ではなく、総額としての中心価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己使用の住宅等の利用を主とする市街化調整区域に存し、行政的な土地利用の制約から共同住宅等の収 益物件の想定が現実的ではないことから収益価格の試算は行わない。自用の住宅用地の取引が大半で、取引価格の水準 を指標に価格が決定されることが一般的な地域で、市街化調整区域における類似宅地の取引事例より試算した比準価格 を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -72                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,400 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [ 56.8] [102.0] 100 39,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市住宅地の価格動向は地域性により一様で はないが、地価水準の相対的な割安感から、 やや落ち着きが見られるものの上昇基調が継 続している。 農家住宅のほか畑も見られる住宅地域で、特 段の地域要因の変化は見られない。 個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％