令和7年1月15日　提出 柏 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -55 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 38,100,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市柏の葉１丁目６番１４ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 景観重点地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅西 方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 景観重点地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅である、つくばエクスプレス線「柏の葉キャンパス」駅からやや距離がある区画整然とした戸建住宅地 域である。住環境は良好であり、当面地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市内及びその隣接市に存しており最寄り駅からやや距離がある住宅地域である。主たる需要者として は柏市内及びその隣接市や都内に居住する一次取得者層が中心である。駅距離がややあるものの、住環境が良好であり 供給も限られていることから、地価は堅調に推移するものと思料する。市場における中心の価格帯は対象標準地程度の 規模で２０万円／㎡から２２万円／㎡程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は居住の快適性を重視する戸建住宅地域である。また条例により景観重点地区に指定されてお り共同住宅の建築が制限されていることから収益還元法は適用しない。よって当該地域は自用の戸建住宅用地の取引が 中心であり、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的な地域であるといえる。以上より現実の不動 産取引の実態を反映している比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [108.4] 100 100 [105.0] 100 [ 69.5] [105.0] 100 204,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向がみられるが国際情勢、建築 費等の動向には留意が必要である。柏市の総 人口は増加傾向にある。同市の地価は総じて 上昇傾向にある。 区画整然とした大規模戸建住宅地域である。 特段の地域要因の変化は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.5 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％