別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
柏 -53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -53 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　宇都宮　裕   TEL.
鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市緑ケ丘６７１番３２３
｢緑ケ丘７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ閑静な住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 柏

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       207 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 柏駅南方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした住宅地域であり、現状を維持して推移し、変化は乏しいものと予想される。価格水準の上昇傾向
は継続すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、柏駅周辺の徒歩１０分から２０分圏の住宅地域である。主たる需要者は市内既住の一次取得者層である
が周辺市や都内の一次取得者層も見られる。主たる供給者は既住の個人や不動産業者等である。同一需給圏における近
隣地域の位置づけをみると、交通接近条件でやや劣るため、競争力は標準的である。その価格水準は標準地程度の規模
の更地で４０００万円程度、建売分譲については半分程度の敷地規模で５０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅の敷地としての取引が多数用途と観察され、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって市場性を重視する傾
向にある。駅距離から投資需要も認められるが、賃貸用住宅の供給が多く賃料の伸びが弱いうえ、建築費の高騰もあっ
て、収益価格は低廉となった。一方、比準価格は市場性を反映する規範的な試算価格であるから、比準価格を標準とし
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[102.0]		 100
[147.0]		 [102.0]
100		 206,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市の人口は増加傾向である。柏駅に近い地
域の需要は強いものの高額化、小規模化が進
んでおり、郊外への需要の波及が顕著になっ
ている。

同一需給圏における近隣地域の相対的な位置
付けは向上している。近隣地域について、価
格形成要因の変動は特段見られない。


対象標準地は近隣地域において標準的な画地
である。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０８０８２
-11		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,160)
b ２５１０５
０８０８２
-14		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
北西3.8m、
角地
１低専

(60,100)
c ２５１０５
０９３１４
-1063		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d ２５１０５
０８０８２
-1012		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.1m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e ２５１０５
０８７４２
-3		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南7.3m市道、
北東2.7m、
角地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
268,311  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
271,731 		 100
[ 125.4]
216,691 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
221,000 
b (　           ) 
228,586  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
228,142 		 100
[ 113.2]
201,539 
206,000 
c (　           ) 
168,823  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
171,258 		 100
[  84.1]
203,636 
208,000 
d (　           ) 
248,913  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
252,742 		 100
[ 125.5]
201,388 
205,000 
e (　           ) 
179,804  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
185,274 		 100
[  99.5]
186,205 
190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    206,000 円／㎡]  



柏 -53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域であり、再調達原価の査定が現実的でないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,678,634 
617,072 
3,061,562 
2,267,780 
793,782 		 （　0.9706）
770,445 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     17,121,000 円　　　　（　     82,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.50 Ｗ2 149.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   207 ㎡     15.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸約２５㎡、計６戸の単身者向け共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
74.53 
100.0 
74.53 
2,100 
156,513 		 1.0  156,513 
1.0  156,513 

 2～ 2		 居宅
74.53 
100.0 
74.53 
2,200 
163,966 		 1.0  163,966 
1.0  163,966 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
149.06 
100.0 
149.06 

320,479 		 320,479 
320,479 
⑨年額支払賃料        320,479 円　×　12ヶ月　＝　       3,845,748 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     149.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,845,748 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,197 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,526,551 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           320,479 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,939 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          320,479 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         149,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,678,634 円　　　　（　        17,771 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 -53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,400 円  　　　　     29,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 115,372 円  　　　        3,845,748　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       99,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      253,300 円  　　　　     29,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,800 円  　　　　     29,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         617,072 円　（　　　　　　         2,981 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     149.06 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,267,780 円  
（　　　　　        10,955 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,678,634 円      
②総費用 617,072 円      
③純収益　①－② 3,061,562 円      
④建物等に帰属する純収益 2,267,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 793,782 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 770,445 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,121,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市緑ケ丘６７１番３２３
 0424000224407-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
柏 -53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
柏 -53 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.
鑑定評価額 43,100,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 柏市緑ケ丘６７１番３２３
｢緑ケ丘７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅等が建ち並
ぶ閑静な住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 柏

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    65 ｍ、南    65 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       207 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 柏駅南方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域のターミナル駅である柏駅徒歩圏の住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の最寄駅徒歩圏内外の住宅地域。同一需給圏の住宅地域では、都心へ通勤するファミリー
世帯を中心として戸建住宅への需要が高まっており、地価は引き続き上昇傾向となるが１年前あたりからは落ち着いた
価格動向となっている。対象標準地のある「緑ケ丘」は柏駅よりやや距離があるが徒歩圏といえ、近隣に日常品の店舗
も多くあり、一定の需要が期待できる。土地の価格としては６０万円台後半／坪の価格水準と見込まれる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法について柏駅からやや距離があるため、収益性を指向できる地域特性ではなく収益価格は低位に求まった。
本件では同一需給圏内の最寄駅徒歩限界圏の住宅地の取引事例から比準した取引事例比較法による比準価格が市場の実
態を反映した価格となる。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており比準価格の信頼性は高い。取引事例比較法
で求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　柏 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    290,000 円／㎡		 [104.5]
100		 100
[102.0]		 100
[146.0]		 [102.0]
100		 208,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあり、柏市の人口、世帯数
とも増加傾向。柏市内の住宅地は昨今の住宅
需要の高まりから全ての地域で上昇傾向。


柏駅から徒歩２０分圏内の住宅地域は従来の
大きめの土地を分割して分譲する動きが見ら
れる。供給が少ないため土地価格は引き続き
上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 柏 -53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０３７７５
-1020		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２５１０５
０８３８３
-10		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.5m市道
、中間画地
１低専

(60,150)
c ２５１０５
０８７４２
-8		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.4m市道、
東2.8m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
d ２５１０５
０８３８３
-33		 柏市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5.9m市道
、南東4.5m、
角地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,122  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
195,914 		 100
[  93.1]
210,434 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
215,000 
b (　           ) 
173,092  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
177,165 		 100
[  99.6]
177,877 
181,000 
c (　           ) 
199,610  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
208,610 		 100
[ 100.2]
208,194 
212,000 
d (　           ) 
191,561  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[  96.4]		 100
[ 109.2]
192,710 		 100
[  97.0]
198,670 
203,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +5.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +7.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



柏 -53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,420,274 
572,170 
2,848,104 
2,054,700 
793,404 		 （　0.9706）
770,078 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     17,112,844 円　　　　（　     82,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
柏 -53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.50 Ｗ2 149.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   207 ㎡     15.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸約２５㎡、計６戸の単身者向け共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
74.53 
100.0 
74.53 
1,950 
145,334 		 1.0  145,334 
1.0  145,334 

 2～ 2		 居宅
74.53 
100.0 
74.53 
2,048 
152,637 		 1.0  152,637 
1.0  152,637 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
149.06 
100.0 
149.06 

297,971 		 297,971 
297,971 
⑨年額支払賃料        297,971 円　×　12ヶ月　＝　       3,575,652 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     149.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,575,652 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       296,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,278,873 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           297,971 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,732 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          297,971 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         138,669 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,420,274 円　　　　（　        16,523 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,034 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
柏 -53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 81,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 107,270 円  　　　        3,575,652　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      100,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,500 円  　　　　     27,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,000 円  　　　　     27,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         572,170 円　（　　　　　　         2,764 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 181,000 円／㎡　×　     149.06 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,054,700 円  
（　　　　　         9,926 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,420,274 円      
②総費用 572,170 円      
③純収益　①－② 2,848,104 円      
④建物等に帰属する純収益 2,054,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 793,404 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 770,078 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,720 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,112,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 柏 -53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　柏市緑ケ丘６７１番３２３
 0424000224407-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考