令和7年1月15日　提出 柏 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -44 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市豊四季１０１０番５ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 豊四季 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       147 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 豊四季駅西方 230m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ、東武２路線利用可能な柏駅とＴＸ、東武の２路線利用可能な流山おおたかの森駅の間に最寄駅がある交通 利便性に加え、駅に近い住宅地で人気も高いことから、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線「豊四季」駅を中心に、柏市及び隣接流山市の駅徒歩圏にある住宅地域である。需要者の中 心は若年層の第一次取得者で、「柏」駅及び「流山おおたかの森」駅にもそれぞれ電車で２分程度の所要時間であるこ とから市内のみならず、比較的広域からの需要がある。土地は標準画地程度の規模で２６百万円から２８百万円程度、 新築住宅は４０百万円台が中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は利便性・快適性が重視され価格形成がなされる住宅地域である。地域特性が類似する事例を採用し、事例の 特徴に応じて関連付けを行い比準価格を試算した。一方で地積等から判断するに、収益性に着目した賃貸共同住宅等の 想定は困難であることから収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に代表標準地 価格より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -54                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    123,000 円／㎡ [104.9] 100 100 [104.0] 100 [ 71.4] [104.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市は、広域で鉄道網が弱く、利便性の良い 地域が限定される傾向にあるものの、人口・ 世帯数共に増加中。地価はこれを背景に上昇 傾向にある。 区画整理によって整然とした画地が広がる駅 に近い住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -16.5 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％