令和7年1月10日　提出 柏 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -42 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市南増尾６丁目７３６番５１ ｢南増尾６－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 102   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m私道 水道、ガス、下水 五香 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    10 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       102 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．７ ｍ私道 交通 施設 五香駅北方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,188) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からはやや距離がある既成住宅地域であり、当面は現状の地域特性を維持するものと予測する。供給の増 加とともに地価上昇には一服感が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市南部の東武野田線及び新京成電鉄線沿線の住宅地域である。主たる需要者は柏市及び周辺市に居住す るファミリー層である。街並みの古い地域や街路条件がやや劣る地域もあるものの、総じて住環境良好な地域が多い。 特に近年利便性が高まった「高柳」駅を最寄駅とする住宅地域の需要は堅調に推移している。土地は１００㎡程度で６ ００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円～４，０００万円程度が市場における中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から距離があり賃貸需要は乏しく、また、敷地が１００㎡程度で経済合理性のある賃貸用建物の建築が想定でき ないことから収益還元法の適用は断念した。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成され ていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -36                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,600 円／㎡ [107.2] 100 100 [105.0] 100 [114.6] [105.0] 100 69,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境等に恵まれた住宅地域の需要 は引き続き堅調であり、周辺地域についても 一定の需要が継続している。 最寄駅からはやや距離がある小規模住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特段 の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％