令和7年1月10日　提出 柏 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -37 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市布施新町３丁目２６２８番２２ ｢布施新町３－２８－１２｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 我孫子 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 我孫子駅北方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模造成団地であり、区画整然とした街並みが広がる。住環境は良好であり、今後も維持されるものと予測さ れる。駅への接近性には劣るものの、生活利便施設の充実や価格の割安感が評価され、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市東部及び我孫子市西部に広がる住宅地域で、ＪＲ常磐線各駅からは徒歩圏外に位置する。バス便利 用となるため駅への接近性には劣るものの、住環境は良好である。駅に向かう住宅展示場跡地には商業施設が整備され ている。購入者層は地縁性を有する一次取得層を中心に、住環境の良さを求めるリタイア層も含まれる。土地価格は標 準地程度の規模で１，２００万円～１，３００万円程度、新築住宅は３，０００万円台が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できたことから、規範性のある比準価格が求めら れた。当該地域は居住の快適性に着目して価格形成がなされる戸建住宅地域であり、地域内の不動産取引は自己使用目 的が中心であることから、収益性に着目した賃貸共同住宅等の想定は現実的ではない。よって収益価格は試算せず、比 準価格を採用し、更に代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -5                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,200 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [ 99.5] [100.0] 100 78,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の上昇や建物価格の高騰が進む中、負担 感のある価格水準に達する事例も見られる。 金利上昇の影響も加わり、今後の動向には注 視が必要である。 最寄駅からバス利用圏内に位置する大型団地 内に所在する、成熟した住宅地域である。地 域内に特段の変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.9 ％  ％