令和7年1月15日　提出 柏 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -36 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市西山２丁目４７５番１４８ ｢西山２－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北小金 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 北小金駅南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。駅接近性に劣るが、近年 の需給動向も反映して相応の住宅需要が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北小金駅及び周辺各駅を最寄りに形成された住宅地域一帯と判断される。需要者は柏市の他に松戸市等 の周辺市に居住する第一次取得者が中心である。近隣地域及び周辺地域は、最寄り駅への接近性に劣るが、利便施設が 集積する小金原団地の生活圏に形成された閑静な住宅地域で、相応の住宅需要が継続している。土地取引は標準地程度 の規模で総額１４００万円前後、新築戸建分譲は３０００万円台の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する中規模戸建住宅が多い閑静な地域に所在し、収支採算性に合う賃貸物件の想定が 現実的ではないため収益価格の試算は行わない。本件地域は、自用の戸建住宅用地の取引が中心で、取引価格の水準を 指標に価格が決定されることが一般的な地域である。よって、周辺類似住宅地域の取引事例より試算され市場性を反映 した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市住宅地の価格動向は地域性により一様で はないが、地価水準の相対的な割安感から、 やや落ち着きが見られるものの上昇基調が継 続している。 駅接近性に劣る区画整然とした住宅地域で、 特段の地域要因の変化は見られない。 個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな い。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.2 ％  ％