令和7年1月10日　提出 柏 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -17 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市手賀の杜１丁目１７番１１ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 大規模に区画整理さ れた新興の分譲住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 我孫子 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道　　 交通 施設 我孫子駅南東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、当面現状を維持するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の最寄駅徒歩圏外の住宅地域。同一需給圏の住宅地域では、都心へ通勤、周辺市に自動車 通勤するファミリー世帯を中心として戸建住宅への需要が高まっており地価は上昇傾向。対象標準地のある「手賀の杜 」は我孫子駅からバス便利用の立地で、近隣に生活利便施設が少なくやや不便な立地となる。土地の価格としては坪単 価２５万円前後の水準で、中古戸建総額で２０００万円台の価格水準と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法については賃貸物件としては柏駅からやや距離が遠いこと、画地規模が小さいことから収益還元法の適用は 断念した。本件では同一需給圏内の最寄駅徒歩圏の住宅地の取引事例から比準した取引事例比較法による比準価格が市 場の実態を反映した価格となる。採用した取引事例はいずれも規範性を有しており比準価格の信頼性は高い。取引事例 比較法で求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [105.0] 100 [ 98.9] [103.0] 100 69,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、柏市の人口、世帯数 とも増加傾向。柏市内の住宅地は昨今の住宅 需要の高まりから全ての地域で上昇傾向。 我孫子駅からバス便利用の立地で、比較的新 しい大規模分譲地の街並みの地域となるが生 活利便施設が少ない。中古戸建住宅の取引が 中心。 駅からやや距離がある戸建中心の住宅地域で 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％