令和7年1月10日　提出 柏 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -16 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 64,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市緑台１２番３ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整理済の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 柏 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    55 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.1 ｍ、奥行　約　　  15.2 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 4.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 やや街並みの古い最寄駅から遠い住宅地域となるが、地域要因に特段の変動はなく今後も現状の住環境を維持す るものと予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の最寄駅から徒歩圏外の住宅地域となる。同一需給圏の住宅地域ではここ数年来新築戸建 住宅への需要が高まり、販売が好調な状況が続いていたが、ここ１年前あたりからやや落ち着いた価格動向となってい る。対象標準地の存する緑台は柏駅からのバス便が利用の地域となるが、街並みが古く需要はやや弱い。土地単価とし て１０万円／坪後半～２０万円／坪前半の水準。新築戸建ての総額として２，０００万円台前半の水準と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸需要が希薄な駅から距離のある地域に存し、戸建を中心とする住宅地域のため収支採算に合う賃貸用建物の想定が 困難であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場の取引の実勢を反映した価格である。本件では、類似 地域に存する規範性が高い事例に基づき求められたことから、その精度は高いものと思料した。取引事例比較法で求め た比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [105.0] 100 [108.9] [104.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向にあり、柏市の人口、世帯数 とも増加傾向。柏市内の住宅地は昨今の住宅 需要の高まりから全ての地域で上昇傾向。 柏駅からバス便利用の立地で、古い街並みの 地域となり生活利便施設も少ない。土地取引 はあまりみられない。 駅からやや距離がある戸建中心の住宅地域で 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％