令和7年1月10日　提出 柏 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 77,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大室字張間内１８７４番２０１ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 緑地協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     5 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       179 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅北 東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 緑地協定 ⑤地域要因の将 　来予測 ＴＸ線沿線住宅地としての稀少性から、駅徒歩圏外でも地価は上昇傾向を示している。ただし、地価の上昇率が 徐々に弱まりつつある状況が見られ、今後の動向については慎重に見極める必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線及びＴＸ線沿線を最寄りとする柏市内の住宅地域である。周辺地域は、駅から距離があ り交通利便性には劣るものの、区画が整然とした大規模な分譲住宅地であり、閑静な住宅街を形成している。特に、Ｔ Ｘ線を最寄とする住宅地では、駅からの距離を問わず人気が高く、稀少性が認められる。主たる需要者は自己使用を目 的としたファミリー層が中心で、取引水準は敷地面積約１８０㎡程度の土地で１，４００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は、駅から距離のある自用の戸建住宅地域に所在し、主たる需要者は自己使用を目的とした取引が中心であ ると考えられる。当該需要者は収益性よりも居住の快適性を優先し、市場の実勢を踏まえた意思決定を行うことから、 収益価格は適用しない。一方で、多数の取引事例を収集して得られた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているも のと判断される。以上を踏まえ、本件では比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の上昇や建物価格の高騰が進む中、負担 感のある価格水準に達する事例も見られる。 金利上昇の影響も加わり、今後の動向には注 視が必要である。 駅から一定の距離はあるものの、区画整然と し閑静な住宅地域である。地域要因に関して は特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％