別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
習志野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 9-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　淳子   TEL.
鑑定評価額 1,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市茜浜２丁目１９番１４
｢茜浜２－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 7,480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

2:1		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ4		 倉庫、配送センター
等が建ち並ぶ工業地
域		 北西12m市道、北東側道 水道、ガス、下水 新習志野

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   230 ｍ、南   190 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 118.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     7,480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 新習志野駅西方

400m		 法令

規制		 準工
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 物流倉庫、事業所等の集積する地域であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移
していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内における工業地域である。道路網等都心へのアクセスも良好で、昨今のｅコマースの発展によ
る物流施設のニーズが高く、需要は底堅く推移している。需要者の中心は、物流倉庫業、事業所等を営む企業のほか、
投資家等である。規模、用途が様々であり、需要の中心価格帯は幅広い。一定の画地規模を有し、接道条件の優れた土
地は、投資対象として高値取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、比準価格を試算した。実際の取引によるものであり
説得力がある。収益価格は、最有効使用の建物を想定し、賃貸市場における需要者を分析のうえ試算した。建築費、利
回り等に想定要素を含むものの、賃貸用物流施設の需要も高く、収益価格も有用性ある価格である。よって、比準価格
及び収益価格を関連付け、その他の標準地との広域的な検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＥＣの普及・定着により、物流市況は底堅い
需要に支えられ、好立地においては品薄状態
が続き、地価は上昇傾向にある。


鉄道駅徒歩圏で、道路網による都心へのアク
セスが良好で、物流倉庫業としては優れた立
地にある。需要は堅調で、地価は上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 習志野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
５３８３
-1014		 市川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東10m私道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２５１０２
５３８３
-1030		 船橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c ２５１０２
５３８３
-1043		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
北東22m、
角地
工業
高度2種最高31m
(70,200)
d ２５１０２
５３８３
-1015		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東9.1m私道
、北西16m、
角地
準工

(70,200)
e ２５１０２
６７８５
-2		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m国道、
南西18m、
二方路
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
260,366  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
342,976 		 100
[ 142.1]
241,362 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
194,448  		 100
[ 100.0]		 [ 138.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
283,280 		 100
[ 124.2]
228,084 
235,000 
c (　           ) 
162,608  		 100
[ 100.0]		 [ 161.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
250,416 		 100
[ 118.7]
210,965 
217,000 
d (　           ) 
272,633  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
312,244 		 100
[ 142.1]
219,735 
226,000 
e (　           ) 
143,854  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
142,726 		 100
[  62.4]
228,728 
236,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+2.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    228,000 円／㎡]  



習志野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

246,447,173 
50,742,423 
195,704,750 
139,200,000 
56,504,750 		 （　0.9538）
53,894,231 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  1,197,649,578 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,734.50 Ｓ4 14,938.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   7,480 ㎡    118.8 m x   62.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定した。 ⑦有効率　  97.1 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
3,734.50 
97.1 
3,626.20 
1,483 
5,377,655 		 6.0  32,265,930 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
14,938.00 
97.1 
14,504.80 

21,510,620 		 129,063,720 
0 
⑨年額支払賃料     21,510,620 円　×　12ヶ月　＝　     258,127,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  14,504.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       258,127,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    12,906,372 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 245,221,068 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       129,063,720 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,226,105 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     246,447,173 円　　　　（　        32,947 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,483 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
習志野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,600,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,743,823 円  　　　      258,127,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,038,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,720,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,320,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,320,000 円  　　　　  2,320,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      50,742,423 円　（　　　　　　         6,784 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,320,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　  14,938.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 60 ％　＋　0.0614 ×  20 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 139,200,000 円  
（　　　　　        18,610 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 246,447,173 円      
②総費用 50,742,423 円      
③純収益　①－② 195,704,750 円      
④建物等に帰属する純収益 139,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 56,504,750 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,894,231 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,205 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,197,649,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 習志野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市茜浜二丁目１９番１４
 0411000003341-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
習志野 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
習志野 9-2 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中島　光之   TEL.
鑑定評価額 1,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 習志野市茜浜２丁目１９番１４
｢茜浜２－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 7,480  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)

2:1		 倉庫兼事務所

ＳＲＣ4		 倉庫、配送センター
等が建ち並ぶ工業地
域		 北西12m市道、北東側道 水道、ガス、下水 新習志野

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   230 ｍ、南   190 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 118.0 ｍ、奥行　約　　  63.0 ｍ、規模　　     7,480 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 新習志野駅西方

400m		 法令

規制		 準工
(70,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 臨海部の工業地域で、大規模物流施設用地の需要は旺盛で、今後も現状で推移するものと予測する。価格は、経
済の景気回復基調と物流施設用地の需要を反映し、強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、習志野市、千葉市、船橋市及び市川市を中心とした工業地域である。需要の中心は倉庫、物流業等を展
開する大手法人、投資家等である。近年、物流施設の需要の増大を反映し、特に湾岸部の大規模画地は大規模物流施設
用地として投資家需要が旺盛である。需要者の資金力、画地規模、用途等により価格水準に開差が認められることから
、市場の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は新習志野駅から徒歩圏内で容積率２００％の準工業地域であり、物流施設を想定して収益還元法により収益価
格を試算したが、設定賃料等に想定要素を含むことから、得られた収益価格は比準価格より低く試算された。一方、比
準価格は、同一需給圏内の臨海部の工業地域の事例から規範性がある比準価格が試算された。従って、規範性がある比
準価格を重視し、収益価格と比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利下で住宅需要は底堅く、投資意欲も堅
調であるが、物価高、人手不足、国際情勢等
の不動産市場への影響が懸念される。


臨海部の工業地域で、大規模な物流施設用地
を中心に投資家等の需要は旺盛で、また、景
気動向を反映し、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 習志野 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０２
５３８３
-501		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
b ２５１０２
５３８３
-1004		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東25m道路、
南東20m、
角地
準工
高度2種最高31m
(70,300)
c ２５１０２
５３８３
-1016		 市川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西9m私道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２５１０２
５３８３
-1026		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12.9m県
道、中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
178,571  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
181,071 		 100
[  93.1]
194,491 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
200,000 
b (　           ) 
342,182  		 100
[ 100.0]		 [ 137.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 199.5]
235,840 		 100
[ 107.6]
219,182 
226,000 
c (　           ) 
136,429  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
226,277 		 100
[ 106.7]
212,068 
218,000 
d (　           ) 
185,551  		 100
[ 100.0]		 [ 121.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
225,259 		 100
[ 104.7]
215,147 
222,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +90.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    217,000 円／㎡]  



習志野 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

257,581,315 
52,022,278 
205,559,037 
142,800,000 
62,759,037 		 （　0.9538）
59,859,569 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　  1,330,212,644 円　　　　（　    178,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
習志野 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,734.50 Ｓ4 14,938.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   7,480 ㎡    118.8 m x   62.8 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫を想定した。 ⑦有効率　  97.1 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 倉庫
3,734.50 
97.1 
3,626.20 
1,550 
5,620,610 		 6.0  33,723,660 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
14,938.00 
97.1 
14,504.80 

22,482,440 		 134,894,640 
0 
⑨年額支払賃料     22,482,440 円　×　12ヶ月　＝　     269,789,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  14,504.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       269,789,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    13,489,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 256,299,816 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       134,894,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,281,499 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     257,581,315 円　　　　（　        34,436 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,558 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
習志野 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,900,000 円  　　　　  2,380,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,093,678 円  　　　      269,789,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,038,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,230,000 円  　　　　  2,380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,380,000 円  　　　　  2,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,380,000 円  　　　　  2,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      52,022,278 円　（　　　　　　         6,955 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　  14,938.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 60 ％　＋　0.0614 ×  20 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 142,800,000 円  
（　　　　　        19,091 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 257,581,315 円      
②総費用 52,022,278 円      
③純収益　①－② 205,559,037 円      
④建物等に帰属する純収益 142,800,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 62,759,037 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 59,859,569 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,330,212,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     178,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 習志野 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　習志野市茜浜二丁目１９番１４
 0411000003341-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考