令和7年1月15日　提出 習志野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 9-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　聡   TEL.

鑑定評価額 2,730,000,000 円  １㎡当たりの価格 74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市東習志野７丁目７５０番１ ｢東習志野７－５－２｣ ②地積 　(㎡) 36,876   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大中規模の金属、機 械等の工場が多い工 業地域 南24m市道 水道、ガス 八千代台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   350 ｍ、南   500 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 175.0 ｍ、規模　　    35,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ市道 交通 施設 八千代台駅南西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特段の変動要因のない大中規模の工場等が建ち並ぶ工業地域で、当分の間は現状を維持するものと予測 する。地価は上昇傾向で推移するものと考察される。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、習志野市乃至隣接市、千葉県内の工業地域一円と考察され、需要者は大手及び中堅の工場や倉庫、流通 業務等を経営する法人事業者等である。中心需要者層は、不動産投資部門を持つ法人、大手上場企業等を主軸に、市内 企業、個人事業主等と考察した。工業地に関する需要が引き続き旺盛である市場環境を背景に、地価水準は上昇基調が 継続している。なお、工業地取引は、規模、条件等、個別性が強く、需要中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地は、賃貸工場経営等は殆ど行われていない工業地域に所在し、賃貸事例が存在、又は、入手可能であるとして も、個別性が強く、信頼性の高い賃貸事例を多数収集することは困難であることから収益価格の試算は断念することと した。したがって、同一需給圏内の地域的、用途的性格等が類似する取引事例から求めた客観的な比準価格を標準にす ることにより、さらに、単価と総額のバランスも検討、調整しつつ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.0] [100.0] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 習志野市の人口は微増傾向で推移しており、 一方、高齢化についても微増傾向である。内 陸部工業地需要は引続き堅調である。 内陸部の大規模工業地であり、地域要因に格 別の変動要因は見られない。地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％