鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
習志野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

習志野 5-2

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　後藤　元

TEL.

鑑定評価額

309,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	習志野市津田沼１丁目２０５５番外｢津田沼１－２－２３｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ7	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東20m市道	水道、ガス、下水	津田沼 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

津田沼駅南東方

100m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い繁華な熟成した商業地域であり、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。投資需要
は旺盛である一方で供給が限定的なため、今後も地価は上昇傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,780,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,510,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉市及び周辺市の商業地域を中心として、県内で広域に及ぶ。需要者は、地元の事業法人や資金力を
有する全国展開の法人、不動産投資家等が中心。駅近くに立地し相対的稀少性が高い不動産に対する需要は強く、金融
緩和策の継続等から不動産投資は堅調である。商業地の取引が少なく、画地規模や需要者の属性により取引価格帯はま
ちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、商業繁華性等を適切に反映しており、実証的で信頼性が高い。収益価
格は、地域性・個別性を反映した賃貸建物を想定し、適切に純収益・還元利回り等を査定しており、収益性が重視され
る賃貸用不動産においては重要な指標となる。よって本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

社会経済活動の正常化に伴い店舗需要等は堅
調に推移し、継続する金融緩和を背景に、希
少性の高い商業地の地価は総じて上昇基調で
推移した。

駅に近い繁華性の良好な商業地域。希少性が
高く、周辺再開発の期待もあり、地価は大き
く上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

習志野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０２６９９３ -161	千葉市稲毛区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東（駅前広場）市道、東16.4m、角地		商業 (100,400)
b	２５１０２５３８３ -1020	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m県道、南西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２５１０２５３８３ -1033	市川市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、北東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２５１０２５３８３ -1002	船橋市		貸家建付地	（　）	不整形	西（駅前広場）市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２５１０２５３８３ -1069	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北東10m市道、南東8.5m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,705,277	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,725,144	100 [ 94.5]	1,825,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,830,000
b	(　 ) 1,515,899	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	1,735,141	100 [ 94.1]	1,843,933		1,840,000
c	(　 ) 1,449,566	100 [ 100.0]	[ 130.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,721,030	100 [ 96.3]	1,787,155		1,790,000
d	(　 ) 1,558,442	100 [ 100.0]	[ 122.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,124,676	100 [ 120.0]	1,770,563		1,770,000
e	(　 ) 1,426,336	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,524,222	100 [ 92.2]	1,653,169		1,650,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -12.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +1.33	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +1.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,780,000 円／㎡]

習志野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,263,806	9,624,406	35,639,400	23,304,500	12,334,900	（　0.9350） 11,533,132	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	274,598,381 円　　　　（　 1,510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

習志野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	144.72	ＲＣ8	1,091.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	182 ㎡	8.8 m x 19.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗のフロア貸しを想定

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.38	97.0	123.56	6,720	830,323	10.0	8,303,230
							0.0	0
2～ 2	店舗	137.68	97.2	133.82	4,200	562,044	6.0	3,372,264
							0.0	0
3～ 8	店舗	137.68	97.2	133.82	3,360	449,635	6.0	2,697,810
							0.0	0
～

～

計		1,091.14	97.2	1,060.30		4,090,177		27,862,354
								0

⑨年額支払賃料	4,090,177 円　×　12ヶ月　＝　 49,082,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,060.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,082,124 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,073,816 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,008,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,862,354 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 255,498 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,263,806 円　　　　（　 248,702 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

習志野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,835,000 円	367,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,454,106 円	49,082,124　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,481,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,119,500 円	367,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,624,406 円　（　　　　　　 52,881 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9350

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	367,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,091.14 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,304,500 円（　　　　　 128,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,263,806 円
②総費用	9,624,406 円
③純収益　①－②	35,639,400 円
④建物等に帰属する純収益	23,304,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,334,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,533,132 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,598,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,510,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

習志野 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	習志野市津田沼一丁目２０５５番	0411000031424-0000
2	習志野市津田沼一丁目２０５６番	0411000031425-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
習志野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

習志野 5-2

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　橘　英雄

TEL.

鑑定評価額

309,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	習志野市津田沼１丁目２０５５番外｢津田沼１－２－２３｣				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ7	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東20m市道	水道、ガス、下水	津田沼 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

津田沼駅南東方

100m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ津田沼駅北口周辺の商業地域である。イトーヨーカドー津田沼店閉店後はイオン津田沼による利用が予定さ
れ、南口も再開発計画が発表される等発展の方向で推移するのものと予測され、地価水準は上昇傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,750,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,510,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千葉県北西部の商業地域を中心として広域的に形成されている。需要者の中心は投資用物件の取得を目的
とする法人や投資家及び地元企業や不動産業者等となる。閉店したイトーヨーカドー津田沼店はイオン津田沼による利
用が予定されるなど、周辺地域の熟成化が期待されるため、需要は堅調で地価は上昇傾向である。業種により必要な規
模、取引背景が異なり中心となる価格帯（総額）の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用に当たっては同一需給圏内の商業地域で生起した取引事例を中心として収集し、価格牽連性を有
する取引事例から比準価格を求めており規範性が高い。また、市場参加者は収益性にも着目していることから収益価格
にも一定の規範性が認められる。本件では多数の取引事例により試算された比準価格の規範性が高いため、比準価格を
重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源価格や人件費の高騰で建物価格が上昇し
、都心の不動産価格が高騰したため、郊外不
動産の需要は底堅く、市況は引き続き堅調に
推移している。

閉店後のイトーヨーカ堂津田沼店をイオン津
田沼店が利用する予定になるなど、地域の熟
成化が見込まれることから地価は上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

習志野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０２５３８３ -1020	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西10.5m県道、南西8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	２５１０２５３８３ -1069	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北東10m市道、南東8.5m、角地		商業 (100,600)
c	２５１０２５３８３ -1068	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,600)
d	２５１０２５３８３ -1008	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,534)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,515,899	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	1,735,141	100 [ 85.6]	2,027,034	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,030,000
b	(　 ) 1,426,336	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,524,222	100 [ 92.2]	1,653,169		1,650,000
c	(　 ) 1,100,000	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,169,300	100 [ 69.0]	1,694,638		1,690,000
d	(　 ) 817,232	100 [ 100.0]	[ 123.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	1,117,792	100 [ 68.4]	1,634,199		1,630,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -12.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +1.28	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,750,000 円／㎡]

習志野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,250,692	9,623,695	35,626,997	23,304,500	12,322,497	（　0.9350） 11,521,535	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	274,322,262 円　　　　（　 1,510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

習志野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	144.72	ＲＣ8	1,091.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	182 ㎡	8.8 m x 19.7 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建、フロアー貸し

⑦有効率　 97.2 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.38	97.0	123.56	6,718	830,076	10.0	8,300,760
							0.0	0
2～ 2	店舗	137.68	97.2	133.82	4,199	561,910	6.0	3,371,460
							0.0	0
3～ 8	店舗	137.68	97.2	133.82	3,359	449,501	6.0	2,697,006
							0.0	0
～

～

計		1,091.14	97.2	1,060.30		4,088,992		27,854,256
								0

⑨年額支払賃料	4,088,992 円　×　12ヶ月　＝　 49,067,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,060.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,067,904 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,072,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,995,268 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,854,256 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 255,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,250,692 円　　　　（　 248,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,220 円/㎡　月額支払賃料（　 4,199 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

習志野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,835,000 円	367,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,453,395 円	49,067,904　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,481,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,119,500 円	367,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	367,000 円	367,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,623,695 円　（　　　　　　 52,877 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9350

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	367,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 1,091.14 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,304,500 円（　　　　　 128,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,250,692 円
②総費用	9,623,695 円
③純収益　①－②	35,626,997 円
④建物等に帰属する純収益	23,304,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,322,497 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,521,535 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,305 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 274,322,262 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,510,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

習志野 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	習志野市津田沼一丁目２０５５番	0411000031424-0000
2	習志野市津田沼一丁目２０５６番	0411000031425-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考