令和7年1月15日　提出 習志野 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -23 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中島　光之   TEL.

鑑定評価額 1,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 504,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 360,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市奏の杜３丁目１０６番１外 ｢奏の杜３－６－１｣ ②地積 　(㎡) 2,402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 地区計画等 (70,200) 1:2 共同住宅 ＲＣ8 中高層共同住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東9m市道、三方路 水道、ガス、下水 津田沼 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 津田沼駅南西方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ津田沼駅圏に開発された奏の杜地区の住宅地域で、今後とも現状である共同住宅地として推移するものと予 測する。価格は、ＪＲ駅から徒歩圏内のマンション用地で需要があり、上昇傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    505,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              502,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、習志野市及び周辺市の分譲マンション用地からなる地域である。需要の中心は大手及び中堅デベロッパ ーが中心である。建築費が上昇傾向にあるが、駅に近い分譲マンションの売れ行きは好調で、大規模マンション用地の 需要は旺盛である一方、供給は少ないことから、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は画地規模等により価格水 準に開差が認められることから、その把握は困難であるが、１㎡当たり５０万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の最有効使用は、投資採算性の観点から賃貸用共同住宅よりファミリー向けの分譲マンション用地であるた め、収益還元法は適用せず、開発法を適用した。開発法による価格は投資採算性の観点から求めた価格であるが、試算 過程に想定要素を含んでいる。一方、比準価格は、実際の取引価格から求めた価格で、市場の実態を反映し説得力があ る。従って、比準価格を重視し、開発法による価格を参考に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    464,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利下で住宅需要は底堅く、投資意欲も堅 調であるが、物価高、人手不足、国際情勢等 の不動産市場への影響が懸念される。 区画整理事業により整備された住宅地域で、 住環境、利便性ともに良好であり、需要は堅 調で地価は上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.6 ％  ％