令和7年1月15日　提出 習志野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -6 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　元   TEL.

鑑定評価額 50,300,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外 ｢花咲１－１７－１１｣ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東3.6m市道 水道、ガス、下水 幕張本郷 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    75 ｍ、南    75 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．６ ｍ市道 交通 施設 幕張本郷駅北東方 950m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測 する。住宅需要は安定しており、地価は引き続き上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線及び京成本線の沿線に存する習志野市及び隣接市内の住宅地域である。需要者の中心は習志 野市及び近隣市内に居住する一次取得者や二次取得者のほか、圏外からの転入者も見られる。駅から徒歩圏であり居住 環境は概ね良好で、需要は安定している。土地は標準的な画地規模で５，０００万円前後、新築戸建住宅は、細分化さ れた画地で総額３，５００万円～４，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺には一部アパートも見られるが、自己使用目的の一般住宅又はその用地が取引の中心である。賃 貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、取引価格水準を指標として、居住の快適性を重視 して価格決定がなされるものと判断されることから、収益価格は試算しなかった。よって本件では、比準価格を標準と し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    270,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [102.0] 100 [156.4] [102.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価の二極化、利便性重視の傾向が見られる ものの、低金利の継続、住宅所得支援施策等 による下支え効果もあって、好調な住宅需要 が続いている。 駅徒歩圏内にある熟成された住宅地域であり 、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.1 ％  ％