令和7年1月15日　提出 習志野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -4 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市藤崎３丁目７５０番１０６ ｢藤崎３－３３－４｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 津田沼 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 津田沼駅北東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 津田沼駅からバス便の区画整然とした住宅地域。小学校背後の旧来からの住宅地で、特段の地域要因の変動はな いと思料する。限定的であるが根強い需要があり、地価は微増傾向で推移していると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、習志野市及び隣接市における総武線沿線及び京成千葉線沿線を駅勢圏とする住宅地域である。需要者の 属性としては、市内及び東京方面へ通勤するサラリーマン層が中心である。駅からやや距離があるが、区画整然とした 住宅地で生活利便性は相応にあり、地価は上昇傾向である。中心となる価格帯は、土地のみで２，５００万円前後、新 築戸建で、４，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした区画整然とした住宅地域である。収益性よりも居住の快適性が重視される地域であり 、収益性の高い地域ではないことから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、周辺の取引事例に基づいた実証性 の高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　習志野 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    151,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [101.0] 100 153,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 実質賃金は下げ止まり傾向であり、個人消費 や設備投資などの内需主導で緩やかな景気回 復基調が続く。首都圏の地価も概ね上昇基調 を堅持。 駅からやや距離のある区画整然とした既成住 宅地であり、地域要因に特段の変化は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％