別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
旭 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭 -3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭市ニ字八石東６３２３番２２
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅の他アパ
ートもみられる戸建
住宅地域		 東5.5m市道 水道 干潟

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南    75 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.2 ｍ、奥行　約　　  17.1 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 干潟駅東方

590m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺には農地も見られるアパート、貸家等の混在する既成住宅地域。現時点で特に地域要因に変動はなく、当分
は現状を持続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,810 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で、旭市及び周辺市町の住宅地域。需要者は市内居住者が中心で、市外からの需要は少
ない。当近隣地域はアパート、農家住宅等も混在する既成住宅地域で、周辺には農地や未利用地も見られる。市中心部
からは遠いが、駅及び国道沿いの商業施設は徒歩圏内にあり生活利便性は比較的良好である。土地需要は少ないが供給
も少なく取引価格帯の把握は難しいが、標準的画地規模の土地で５００万～６００万円程度が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当近隣地域は共同住宅も見られる地域であるが、アパート経営の多くは土地購入費を度外視した副業的経営で、また供
給過剰であること等の要因もあり、土地価格に見合う賃料が形成されていないため収益価格は低位に試算されたものと
思料する。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で、規範性は極めて高い。そこで本件では比準価
格を採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[118.0]		 [103.0]
100		 21,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口微減、世帯数増加の状況の中、駅徒歩圏
内の住宅地域、国道沿いの商業地域は需給が
安定、地価は概ね横ばい。その他の地域では
横ばい～微減。

駅徒歩圏内のアパート等も見られる既成住宅
地域。生活利便性は比較的良好。周辺では新
規分譲地も見られる。需給関係は安定、地価
は横ばいの状況。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
３９１５
-92		 旭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ２５１０７
３９１５
-75		 旭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、中間画地
（都） 

(60,200)
c ２５１０７
３９１５
-321		 旭市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.8m未舗装
私道、
中間画地
都計外 
d ２５１０７
３９１５
-606		 旭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m私道、
中間画地
都計外 
e ２５１０７
３９１５
-40		 旭市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5.7m市道、
北東4.7m、
二方路
（都） １中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
27,046 		 100
[ 128.0]
21,130 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
21,800 
b (　           ) 
27,221  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
26,174 		 100
[ 128.0]
20,448 
21,100 
c (　           ) 
20,719  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
20,577 		 100
[  89.1]
23,094 
23,800 
d (　           ) 
15,433  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.2]
17,058 		 100
[  91.5]
18,643 
19,200 
e (　           ) 
17,301  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.7]
19,075 		 100
[  94.5]
20,185 
20,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  -6.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -8.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,300 円／㎡]  



旭 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,026,836 
553,330 
2,473,506 
2,395,690 
77,816 		 （　0.9692）
75,419 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,539,163 円　　　　（　      5,810 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.43 Ｗ2 212.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   265 ㎡     16.2 m x   17.1 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 木造２階建共同住宅で１ＬＤＫ６戸、専有面積３５．４０㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
106.20 
100.0 
106.20 
1,220 
129,564 		 1.0  129,564 
1.0  129,564 

 2～ 2		 居宅
106.20 
100.0 
106.20 
1,263 
134,131 		 1.0  134,131 
1.0  134,131 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.40 
100.0 
212.40 

263,695 		 263,695 
263,695 
⑨年額支払賃料        263,695 円　×　12ヶ月　＝　       3,164,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,164,340 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       262,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,901,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           263,695 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,418 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          263,695 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,718 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,026,836 円　　　　（　        11,422 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,273 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,600 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 94,930 円  　　　        3,164,340　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,200 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         553,330 円　（　　　　　　         2,088 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     212.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,395,690 円  
（　　　　　         9,040 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,026,836 円      
②総費用 553,330 円      
③純収益　①－② 2,473,506 円      
④建物等に帰属する純収益 2,395,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 77,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 75,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          285 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,539,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,810 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭市ニ字八石東６３２３番２２
 0405000088276-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
旭 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
旭 -3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.
鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 旭市ニ字八石東６３２３番２２
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅の他アパ
ートもみられる戸建
住宅地域		 東5.5m市道 水道 干潟

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南    75 ｍ、北    95 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.2 ｍ、奥行　約　　  17.1 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 農地や在来住宅も残る旧来か
らの住宅地域		 街

路		 基準方位北　５．５
ｍ市道		 交通

施設		 干潟駅東方

590m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建が主体の住宅地域として環境を維持している。特段の地域要因の変化もないため、今後も現状の用途を維持
すると予測する。需要は弱い一方で底値感があり、地価は横這いで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,280 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旭市及び匝瑳市に所在する市街地外縁の住宅地域であり、特に干潟駅を最寄り駅とする地域は代替可能性
が高い。主たる需要者は地元在住の個人が中心で、一部他地域からの転入も見られる。在来住宅等も混在する住宅地域
が多く、若年層からの需要は限定的で、全般的に需要は弱含んでいる。供給は未利用地や中古住宅が多い。取引の中心
価格帯は、標準地と同規模の更地で５００万円～６００万円、中古住宅は８００万円～１，０００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格であ
る。一方、収益価格は賃貸による収益性の観点から求めたものだが、土地価格に見合う家賃相場が未形成で、低位に試
算された。需要者は、収益性より居住の快適性・生活利便性を重視して取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即
した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　旭 -2                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     25,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[117.9]		 [103.0]
100		 21,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向で推移し、少子高齢化が顕著
。生活利便性・繁華性の高い市中心部の地価
は概ね横這い、その他地域は底値感で横這い
乃至下落で推移。

農地も残る在来型の住宅地域で需要は少ない
一方、近くを走る国道沿いに大型店舗も営業
し、生活利便性は比較的良好。


特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 旭 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
９５１９
-814		 匝瑳市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b ２５１０７
３９１５
-39		 旭市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m私道、
北7.6m、西5m、
三方路
（都） 

(70,200)
c ２５１０７
３９１５
-41		 旭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
北4.5m、
二方路
（都） 

(60,200)
d ２５１０７
３９１５
-6		 旭市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6.7m市道
、南東3.6m、
角地
都計外 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
22,418  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
21,350 		 100
[ 104.2]
20,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
21,100 
b (　           ) 
20,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 114.7]
18,262 		 100
[  88.9]
20,542 
21,200 
c (　           ) 
20,775  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
19,398 		 100
[  95.5]
20,312 
20,900 
d (　           ) 
21,174  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.7]
20,704 		 100
[  98.0]
21,127 
21,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,300 円／㎡]  



旭 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,019,512 
553,101 
2,466,411 
2,395,690 
70,721 		 （　0.9692）
68,543 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      1,398,837 円　　　　（　      5,280 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
旭 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 126.43 Ｗ2 212.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   265 ㎡     16.2 m x   17.1 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３５㎡程度の住戸を各階３戸、計６戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
106.20 
100.0 
106.20 
1,220 
129,564 		 1.0  129,564 
1.0  129,564 

 2～ 2		 居宅
106.20 
100.0 
106.20 
1,257 
133,493 		 1.0  133,493 
1.0  133,493 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
212.40 
100.0 
212.40 

263,057 		 263,057 
263,057 
⑨年額支払賃料        263,057 円　×　12ヶ月　＝　       3,156,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     212.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,156,684 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       262,005 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,894,679 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           263,057 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,412 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          263,057 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,421 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,019,512 円　　　　（　        11,394 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,273 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
旭 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,600 円  　　　　     31,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 94,701 円  　　　        3,156,684　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      255,200 円  　　　　     31,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,900 円  　　　　     31,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         553,101 円　（　　　　　　         2,087 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     212.40 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,395,690 円  
（　　　　　         9,040 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,019,512 円      
②総費用 553,101 円      
③純収益　①－② 2,466,411 円      
④建物等に帰属する純収益 2,395,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 70,721 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 68,543 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          259 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,398,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,280 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 旭 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　旭市ニ字八石東６３２３番２２
 0405000088276-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考