鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
旭 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭 -1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　杉田　秀樹

TEL.

鑑定評価額

8,680,000 円

１㎡当たりの価格

38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭市ハ字田町４９番３外				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	住宅Ｗ1	戸建住宅のほか事業所等もみられる混在住宅地域	北東5.4m市道	水道、ガス、下水	旭 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 105 ｍ、南 50 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 226 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　５
．４ｍ市道

交通

施設

旭駅南方

600m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

医療施設等も見られる戸建住宅の多い熟成した既成住宅地域。現時点で地域要因に特に変動はなく、当分は現状
を持続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で、旭市及び周辺市町の戸建住宅を主体とする住宅地域。需要者は旭市内の居住者が中
心であるが、市外からの購入者も見られる。当近隣地域は最寄駅徒歩圏内の生活利便性・居住環境が良好な既成住宅地
域で、需給関係は安定しており、地価はこのところ横ばいの状況が続いている。中古住宅地の取引が主であるが、標準
的な画地規模の更地で３６千～４０千円／㎡程度が需要の中心と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅も見られる地域であるが、アパート経営の多くは土地購入費を度外視した副業的経営で、また供給過
剰であること等の要因もあり、土地価格に見合う賃料が形成されていないため収益価格は低位に試算されたものと思料
する。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で、規範性は極めて高い。そこで本件では、比準価格
を採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 65.0]

[102.0]
100

38,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口微減、世帯数増加の状況の中、駅徒歩圏
内の住宅地域、国道沿いの商業地域は需給が
安定、地価は概ね横ばい。その他の地域では
横ばい～微減。

生活利便性、居住環境が良好な市中心部の既
成住宅地域。特に変動要因はなく、需給は安
定しており地価は横ばいの状況にある。

個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７３９１５ -5	旭市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
b	２５１０７３９１５ -604	旭市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	２５１０７３９１５ -305	旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	２５１０７３９１５ -605	旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.4m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	２５１０７３９１５ -601	旭市		建付地	（　）	不整形	南5.4m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,778	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	39,352	100 [ 100.8]	39,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 39,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,142	100 [ 97.0]	39,322		40,100
c	(　 ) 31,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	30,414	100 [ 84.3]	36,078		36,800
d	(　 ) 30,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,375	100 [ 84.4]	35,989		36,700
e	(　 ) 44,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	43,141	100 [ 112.9]	38,212		39,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,400 円／㎡]

旭 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,476,152	442,959	2,033,193	1,862,480	170,713	（　0.9692） 165,455	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,376,633 円　　　　（　 14,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.94	Ｗ2	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	11.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建共同住宅で１ＬＤＫ４戸、専有面積４１．４０㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.81	100.0	82.81	1,280	105,997	1.0	105,997
							1.0	105,997
2～ 2	居宅	82.81	100.0	82.81	1,325	109,723	1.0	109,723
							1.0	109,723
～

～

～

計		165.62	100.0	165.62		215,720		215,720
								215,720

⑨年額支払賃料	215,720 円　×　12ヶ月　＝　 2,588,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,588,640 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,857 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,373,783 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	215,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,978 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 215,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,391 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,476,152 円　　　　（　 10,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,335 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,200 円	24,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	77,659 円	2,588,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,400 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,959 円　（　　　　　　 1,960 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,862,480 円（　　　　　 8,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,476,152 円
②総費用	442,959 円
③純収益　①－②	2,033,193 円
④建物等に帰属する純収益	1,862,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	170,713 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	165,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,376,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭市ハ字田町４９番３	0405000100725-0000
2	旭市ハ字田町４９番４	0405000100726-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
旭 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

旭 -1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　柳堀　文彦

TEL.

鑑定評価額

8,680,000 円

１㎡当たりの価格

38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	旭市ハ字田町４９番３外				②地積　(㎡)	226 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:2	住宅Ｗ1	戸建住宅のほか事業所等もみられる混在住宅地域	北東5.4m市道	水道、ガス、下水	旭 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 105 ｍ、南 50 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 226 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５．４
ｍ市道

交通

施設

旭駅南方

600m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建が主体の住宅地域として環境を維持している。特段の地域要因の変化もないため、今後も現状の用途を維持
すると予測する。需給の均衡を概ね得ていることから、地価は横這いで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旭市、匝瑳市及び銚子市の内、ＪＲ総武本線沿線に所在する住宅地域であり、特に旭駅を最寄り駅とす
る地域は代替可能性が高い。主たる需要者は地元在住の個人が中心で、他地域からの転入も見られる。生活利便性が比
較的良好な地域で一定の需要はあるが、既成住宅地域での需要は弱い。供給は新規分譲や中古住宅が中心。取引の中心
価格帯は、標準地と同規模の更地で８００万円～９００万円、新築戸建住宅は２，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格であ
る。一方、収益価格は賃貸による収益性の観点から求めたものだが、土地価格に見合う家賃相場が未形成で、低位に試
算された。需要者は、収益性より居住の快適性・生活利便性を重視して取引の意思決定を行う。よって市場の実態に即
した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　旭 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 25,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 65.3]

[102.0]
100

38,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向で推移し、少子高齢化が顕著
。生活利便性・繁華性の高い市中心部の地価
は概ね横這い、その他地域は底値感で横這い
乃至下落で推移。

古くからの住宅地域で格別の地域要因の変動
は無い。商業施設にも近く生活利便性は良好
な地域だが、若年層の需要は弱く居住者の高
齢化が懸念材料。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

旭 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０７３９１５ -601	旭市		建付地	（　）	不整形	南5.4m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２５１０７７５８９ -53	銚子市		更地	（　）	ほぼ台形	南東7.8m市道、南7.5m、角地		（都）２住居 (80,200)
c	２５１０７３９１５ -605	旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.4m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	２５１０７３９１５ -305	旭市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,392	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	43,141	100 [ 114.4]	37,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	38,500
b	(　 ) 45,253	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.3]	45,486	100 [ 120.8]	37,654		38,400
c	(　 ) 30,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,375	100 [ 83.3]	36,465		37,200
d	(　 ) 31,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	30,414	100 [ 82.0]	37,090		37,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,400 円／㎡]

旭 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,469,507	442,751	2,026,756	1,862,480	164,276	（　0.9692） 159,216	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,249,306 円　　　　（　 14,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

旭 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.94	Ｗ2	165.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	226 ㎡	11.0 m x 23.5 m	前面道路：市道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４１㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸の共同住宅で住戸分の駐車場を設置。賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	82.81	100.0	82.81	1,280	105,997	1.0	105,997
							1.0	105,997
2～ 2	居宅	82.81	100.0	82.81	1,318	109,144	1.0	109,144
							1.0	109,144
～

～

～

計		165.62	100.0	165.62		215,141		215,141
								215,141

⑨年額支払賃料	215,141 円　×　12ヶ月　＝　 2,581,692 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,581,692 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,367,412 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	215,141 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 215,141 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,122 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,469,507 円　　　　（　 10,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,335 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

旭 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,200 円	24,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	77,451 円	2,581,692　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,400 円	24,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,800 円	24,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,751 円　（　　　　　　 1,959 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 165.62 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,862,480 円（　　　　　 8,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,469,507 円
②総費用	442,751 円
③純収益　①－②	2,026,756 円
④建物等に帰属する純収益	1,862,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	164,276 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	159,216 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 704 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,249,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

旭 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	旭市ハ字田町４９番３	0405000100725-0000
2	旭市ハ字田町４９番４	0405000100726-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考